Reverzní hypotéka jako renta pro seniory

Reverzní hypotéka je v zahraničí finančním nástrojem s cca 30 letou historií. Ve Spojených státech funguje pravděpodobně nejdéle a krom této země ji nalezneme v Austrálii, na Novém Zélandě, ve Francii, Kanadě, Číně či ve Švédsku. Právě z poslední skandinávské země si zakladatelé české firmy brali největší příklad.

Nejen, že je počet občanů Švédska podobný tomu v Čechách, ale Švédsko je navíc stát poskytující silné sociální jistoty pro své občany. Krom toho je zde s Českou republikou velmi podobné procento seniorů vlastnících nemovitost. Přibližně 70 %. I přes vyšší sociální péči a standardy skandinávské země, na tamějším trhu používají reverzní hypotéku deseti tisíce lidí.

Účelem této zpětné hypotéky je umožnit vdově nebo vdovci dožít v domě po smrti partnera a to i přes úbytek části příjmu z důchodu zesnulého partnera. Základní účel se postupně rozšířil a dnes tento druh hypotéky využívají senioři jako nástroj, který jim umožňuje uspokojit nejrůznější potřeby od financování zdravotní péče, koníčků či cestování až po úhradu dluhů. „V Čechách máme velké procento seniorů, kteří vlastní nemovitost a přitom máme hodně nízké důchody. Senioři jsou majetkově bohatí, ale příjmově chudí. Bydlí v nemovitosti za řádově miliony korun. Když však zaplatí za provoz domu či bytu, za energie a jídlo za měsíc, zbyde jim z důchodu průměrně cca 4 tisíce a za to se nedá moc důstojně žít,“ vysvětluje Marek Rokoský.

Vlastník nemovitosti si může s tímto produktem na vrub nemovitosti obstarat příjem a to například formou jednorázové nebo postupné měsíční výplaty peněz – renty.

Jak to funguje

Zažádáte o reverzní hypotéku a firma odhadne cenu nemovitosti klienta. V případě bytu proběhne odhad online, v případě domu je za odhad odpovědný odhadce, který ocení dům pomocí bankoví metodiky.

Následně přijdou na řadu úmrtnostní tabulky. Firma podle nich vypočítá statistickou dobu dožití klienta v závislosti na jeho věku, zdravotním stavu a demografických údajích místa bydliště. Z toho je vypočítáno, kolik může společnost klientovi půjčit. Například senior ve věku 70 let má nárok na 30% z ceny nemovitosti. Ve věku 65 let na 25 % a 75 letý na 40% ceny nemovitosti.

Po uzavření smlouvy zůstává nemovitost stále ve vlastnictví seniora. Na katastrálním úřadu má zprostředkovatelská společnost pouze zástavné právo. Nemovitost je však stále plně ve vlastnictví seniora. Následně jsou klientovi vyplácené předem domluvené splátky. Měsíčně, jednorázově, nebo případně kombinací obojího.

Poté mohou nastat dva scénáře.

1) Když klient zemře, notář v dědickém řízení rozdělí pozůstalost mezi právoplatné dědice a s tím dojde i k upozornění zprostředkovatelské firmy díky zástavnímu právu v katastru nemovitostí. Poté společnost dědice požádá o vyplacení jejího nároku. Buď prostřednictvím prodeje nemovitosti, uhrazení dluhu a rozdělení zbylého zisku mezi právoplatné dědice, nebo vyplacením dluhu nemovitosti společně s adekvátními úroky zprostředkovateli pozůstalým.

2) V případě, že se senior rozhodne přestěhovat, například do pečovatelského domu, nebo ke svým dětem, opět dojde k prodeji nemovitosti, vyplacení dluhu a se zbytkem peněz může naložit senior podle uvážení.

Jedním z mýtů ohledně reverzních hypoték je tvrzení, že čím dříve senior zemře, tím více zprostředkovatelská firma získá. Ve skutečnosti tomu tak není. V případě, že se klient dožije nižšího, než očekávaného věku, tak mohl poskytovatel půjčit klientovi více. V tomto případě zbyde více peněz pro pozůstalé.  V případě, že se klient dožije vyššího věku, než kolik odhadl poskytovatel, tak na pozůstalé zbyde méně a případně na dlouhověkém klientovi poskytovatel tratí.

Byznys pojišťoven

Tento produkt poskytují ve Velké Británii převážně pojišťovny, pro které je to velmi zajímavý produkt. Vzhledem k tomu, že jsou pojišťovny držitelem velkého množství finančních prostředků, představují reverzní hypotéky dobrou investici se zajímavým zhodnocením, kam prostředky ukládat.

Z principu produktu musí zprostředkovatel disponovat velkými objemy finančních prostředků. Například ve Švédsku je během jednoho roku poskytnuta seniorům více než 1 miliarda korun a horizont této investice mohou při tom být až dvě dekády.

V Čechách jde místní zprostředkovatel doposud cestou emise dluhopisů, které jsou nabízeny skrze investiční společnost In Investments s exkluzivitou na tento produkt. Její investoři nakoupí dluhopisy, kterými zprostředkovatel vyplácí své klienty. Návratnost investice je pak v horizontu deseti až dvaceti let. Za to je investorům přislíbena úroková sazba 5,5%.

O produkt zpětných hypoték se v minulosti zabývaly i české pojišťovny, ale trh pro ně nebyl v té době dostatečně zajímavý a navíc ČNB se ve svém neformálním názoru nechala slyšet, že si v ČR podobný produkt zatím nepřeje, což byl jak pro banky, tak pro pojišťovny další podstatný důvod tento produkt v ČR nenabízet.

Kvalitní zprostředkování je tohoto produktu zásadní. Všichni víme, jakým způsobem některé společnosti v naší zemi zachází se seniory při nabízení svých produktů. Společnost FINEMO.CZ si však právě na tom dává extra záležet. Přestože má dva obchodní zástupce v regionech, její jednatelé uzavírají smlouvu s každým klientem osobně, aby si byli jisti, že klient opravdu chápe všechny aspekty produktu.

Jak sám říká její jednatel Marek Rokoský, „U tohoto produktu si nemůžete dovolit žádné pochybení. Jeden průšvih a končíte. Tento produkt je velmi citlivý a i tak se k němu musí přistupovat. Dbáme rovněž na to, aby každá nemovitost byla řádně pojištěna, pro případ jakékoli škody.“

Reverzní hypotéky jsou na českém trhu nová věc. Neznamená to však, že nepodléhají regulaci. Zprostředkovatel tohoto produktu musí poskytovat předsmluvní informace, informovat dostatečně klienta o všech podmínkách produktu, na každé kalkulaci uvádět RPSN, zveřejnit všechny poplatky, mít transparentní scoreingový mechanizmus a podobně.

Zda se reverzní hypotéky ujmou, nebo ne, ukáže až čas. Marek Rokoský však odhaduje potencionální trh v České republice na desítky miliard korun.