ČBA Hypomonitor: Hypoteční aktivita v září zpomalila. Sazba klesla na 4,96 %

Objem poskytnutých hypoték se v září navrátil k hodnotám běžným před mimořádným srpnem

Banky a stavební spořitelny dle ČBA Hypomonitoru poskytly domácnostem v září hypotéky v objemu 24,2 mld. Kč. Objem poskytnutých hypoték tak meziměsíčně poklesl o silných 8,1 mld. Kč poté, co v srpnu o 8,6 mld. Kč vzrostl. Jak ukazuje korekce zářijových čísel, srpnová aktivita na hypotečním trhu byla do velké míry ovlivněna změnou v zákoně o spotřebitelském úvěru, která řadu domácností vedla ke snaze uzavřít či refinancovat hypoteční smlouvu ještě za původních podmínek v průběhu srpna. Zářijové hodnoty se tak dostaly zpět na hodnoty běžné před srpnovým mimořádným růstem. Meziroční růst objemu poskytnutých hypoték dosáhl 78,5 % po 130 % v srpnu. Od ledna do září objem poskytnutých hypoték přesáhl 90 %, počet poskytnutých hypoték pak necelých 60 %.

„Srpnový nebývalý nárůst zájmu o hypotéky byl pravděpodobně způsobený zákonnými změnami v pravidlech předčasného splácení, které začaly platit v září. Zářijový vývoj se tak vrací do starých kolejí a hypoteční trh pokračuje ve svém setrvalém růstu, způsobeném jak pozitivní spotřebitelskou náladou, tak pozvolným poklesem úrokových sazeb,“ uvádí Petr Gapko, hlavní ekonom Moneta Money Bank.

Mohlo by vás zajímat: TOP 30 pojišťovacích makléřů za rok 2023 v Česku dle oPojištění.cz

Objem skutečně nově poskytnutých hypoték bez refinancování v září dosáhl 19,7 mld. Kč. Meziměsíčně se tak objem snížil o 6 mld. Kč, tj. o stejnou výši, jako v srpnu meziměsíčně vzrostl. Počet nově poskytnutých hypoték dosáhl 5 232, což je obdobná hodnota jako v červenci, oproti srpnu jde však o 20% pokles. Rovněž objem refinancovaných úvěrů (interně či z jiné instituce) se po jednorázovém srpnovém růstu snížil, ačkoli setrval mírně nad úrovní z června či července (4,6 mld. Kč v září oproti 6,7 mld. Kč v srpnu). Podíl refinancovaných úvěrů na celkovém objemu poskytnutých hypoték se snížil ze srpnových 20,7 % na 18,8 %.

„V srpnu banky zaznamenaly významnější poptávku po hypotečních úvěrech. Vzhledem k faktu, že od 1. 9. 2024 vstoupila v platnost novela zákona upravující účelně vynaložené náklady, je zřejmé, že se klienti hypotékami předzásobili, aby na ně vztahovaly staré podmínky v případě předčasného splacení. Navzdory poklesu objemů v září vnímáme, že zájem o hypotéky na trhu narůstá,“ říká Soňa Holíková, manažerka pro hypoteční úvěry mBank.

Průměrná hypoteční sazba se kosmeticky snížila

Úroková sazba u skutečně nově poskytnutých hypotečních úvěrů pokračovala v září v nepatrném poklesu a dosáhla 4,96 % po 4,98 % v srpnu, kdy se dostala po více než dvou letech pod 5% hranici. Realizované úrokové sazby na rozdíl od cen nabídkových reflektují skutečnou reálnou úrokovou sazbu u podepsaných hypotečních smluv.

Hypoteční sazby reagují s několikaměsíčním zpožděním především na vývoj tržních úrokových sazeb delších splatností. Promítá se do nich řada faktorů – nejen očekáváný vývoj základních sazeb ČNB, ale i výhled na inflaci, ekonomický vývoj či dynamika obdobných úrokových sazeb v zahraničí. Zmíněné tržní úrokové sazby delších splatností[1] jsou v posledním období citelně rozkolísané a reagují do velké míry na očekávání trhů spojené s vývojem sazeb Fedu a od konce září začaly opět mírně růst. V současnosti se nachází zhruba o 0,3 p.b. výše než před měsícem. Jejich průměrná zářijová hodnota však byla nejnižší v letošním roce a zároveň na nejnižších úrovních od konce roku 2021.

Mohlo by vás zajímat: Injekce do zdravotnictví. Proč ČR potřebuje komerční zdravotní pojištění?

„Vývoj tržních sazeb delších splatností je v letošním roce rozkolísaný a v posledních týdnech sazby opět z důvodu globálního vývoje mírně rostou. Jejich průměrná zářijová hodnota však byla nejnižší od konce roku 2021. Hypoteční sazby reagují na vývoj tržních sazeb s několikaměsíčním zpožděním, pokud se tak vývoj na trhu výrazněji neobrátí, další mírný pokles hypotečních sazeb by měl v příštích měsících pokračovat,“ říká Jakub Seidler, hlavní ekonom České bankovní asociace.

Průměrná velikost hypotéky se v září snížila na červencovou úroveň

Průměrná výše hypotéky v srpnu poskočila z 3,77 na 3,95 mil. Kč, v září se však hodnota navrátila blíže hodnotám z července. Odhlédneme-li od této korekce po mimořádném srpnu, průměrná výše hypotéky od dubna postupně roste a převyšuje dosavadní rekordní úroveň z listopadu 2021 ve výši 3,46 mil. Kč.  Dosáhnout na vyšší hypotéku umožňuje postupný pokles hypotečních sazeb či uvolnění makroobezřetnostních příjmových limitů ze strany ČNB společně s postupným růstem reálných příjmů domácností. Výše hypotéky pak souvisí také s vývojem cen nemovitostí, které byly v 2. čtvrtletí letošního roku o zhruba 10 % vyšší, než v posledním čtvrtletí roku 2021, a pokračovaly dle předběžných dat v růstu i ve 3. čtvrtletí.

Mohlo by vás zajímat: AČPM upozorňuje na zvýšení minimálních limitů pojištění odpovědnosti

Scénáře vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky udává tabulka č. 2. Z ní je patrné, že růst hypotečních sazeb o jeden procentní bod znamená pro průměrnou velikost hypotéky zvýšení měsíční splátky o zhruba 2 tisíce Kč. Ve srovnání s 2% úrokovou sazbou, která byla na trhu běžná v dřívějších letech, tak znamená současná hypoteční sazba nárůst měsíční splátky u průměrné hypotéky zhruba o 6 tisíc Kč.[2] Splátka hypotéky ve výši jednoho milionu korun s 30letou splatností se současnými úrokovými sazbami se pohybuje kolem 5,5 tisíce Kč.

Za celý rok 2023 se propadla aktivita na hypotečním trhu o čtvrtinu 

Za celý rok 2023 poskytly banky a stavební spořitelny hypoteční úvěry v objemu 150 mld. Kč, z toho čistě nové úvěry bez refinancování činily 124 mld. Kč. Meziročně se jednalo o propad ve výši 24 %. To je dáno zejména skutečností, že první polovina roku 2022 byla stále z pohledu poskytnutých hypoték silná a na meziroční srovnání tak působí vyšší srovnávací základna z tohoto období. Za první polovinu roku 2023 se tak poskytlo meziročně o 50 % méně hypoték, za druhou polovinu roku 2023 naopak přes 50 % více. Ve srovnání s předpandemickými roky 2017-2019 byl objem poskytnutých hypoték v roce 2023 zhruba o třetinu nižší.

[1] Jedná se především o dlouholeté úrokové swapy (interest rate swap, IRS), které odráží cenu peněz v delších splatnostech, například 2 až 10 let.