ČBA Hypomonitor: Hypoteční trh v říjnu citelně ožil

Objem poskytnutých hypoték v říjnu meziměsíčně vzrostl

Banky a stavební spořitelny dle ČBA Hypomonitoru poskytly domácnostem v říjnu letošního roku hypotéky v objemu 16,1 mld. Kč. Objem poskytnutých hypoték tak meziměsíčně vzrostl o 2,5 mld. Kč, což představuje oproti září nárůst o 18,4 %. Objemy poskytnutých hypoték sice bývají v říjnu často meziměsíčně vyšší, i po zohlednění tohoto faktoru však trh narostl téměř o 10 %. Jde o vliv podzimních akčních nabídek některých bank v kombinaci s uvolněnými požadavky na příjmy žadatele (DSTI) ze strany ČNB. Z meziročního pohledu se pak projevil vliv nižší srovnávací základny, kdy se data srovnávají s velmi slabým říjnem minulého roku. Objem hypoték z meziročního pohledu tak vzrostl o 123 %, zatímco v září nárůst činil 90 %. I přes opticky velmi silné meziroční růsty ale stále zůstává objem hypoték o 50 % nižší než v říjnu roku 2020 a od ledna do října hypoteční trh meziročně poklesl o 35 %.

Mohlo by vás zajímat: Dalších pět let České asociace pojišťoven. Počátky globalizace a digitalizace

„V meziročním srovnání jsme ve třetím kvartálu roku 2023 poprvé po dvou letech zaznamenali výraznější nárůst v počtu uzavřených smluv. Zároveň delší dobu sledujeme postupný nárůst poptávky po kratších fixacích. Je vidět, že na českém hypotečním trhu pominul prvotní šok po skokovém zvýšení sazeb a lidé si na jejich aktuální výši pomalu zvykají, zároveň však očekávají jejich pokles v nejbližších letech,“ uvedl Jakub Schmid, ředitel úvěrové divize Fio banky.

Objem skutečně nově poskytnutých hypoték bez refinancování v říjnu dosáhl 13,2 mld. Kč po zářijových 11,3 mld. Kč. Jde tak o meziměsíční nárůst o 17 %. Objem refinancovaných úvěrů (interně či z jiné instituce) pak činil 2,9 mld. Kč oproti 2,3 mld. Kč o měsíc dříve. Počet nově poskytnutých hypoték se v říjnu také zvýšil na 4,1 tisíce, což je nejvyšší hodnota od června minulého roku. I přes uvedené zlepšení se nadále jedná o nízký počet ve srovnání s rokem 2020, kdy se průměrný měsíční počet nových hypoték pohyboval kolem 6,7 tisíc a ve výjimečně silném roce 2021 pak dosahoval 9,5 tisíc.

„V kontrastu se situací v zemích eurozóny, kde rostoucí sazby brzdí poptávku po hypotečních úvěrech, již v ČR vnímáme lehké oživení hypotečního trhu. Čeští investoři, kteří mají stabilní příjmy v eurech, využívají stále o něco příznivějších eurových úrokových sazeb při pořízení nemovitostí v ČR nebo v zahraničí,“ uvedl Filip Vavruška, ředitel Oberbank AG pobočka Česká republika.

Průměrná hypoteční sazba v říjnu dále mírně poklesla a zůstává nejnižší za poslední rok

Úroková sazba u skutečně nově poskytnutých hypotečních úvěrů v říjnu dále mírně poklesla na 5,71 % ze zářijových 5,74 %. Zůstává tak nejnižší od července minulého roku, tj. za poslední rok. Úrokové sazby tak v posledních pěti měsících klesají, což bylo umožněno postupným poklesem tržních úrokových sazeb. I přes uvedený vývoj však zůstávají hypoteční sazby mezi nejvyššími za poslední dvacet let, ačkoli v letech 2008 a 2009 se pohybovaly také na obdobně vysokých hodnotách. Realizované úrokové sazby na rozdíl od cen nabídkových reflektují skutečnou reálnou úrokovou sazbu u podepsaných hypotečních smluv. Nabídkové sazby v posledních měsících také mírně klesají, stále se však drží v průměru kolem 6 %, kde se pohybují od poloviny loňského roku.

Mohlo by vás zajímat: Michal Šimon: Pojištění majetku lidé vnímají i jako službu

 „Trh v současnosti předpokládá, že základní sazba ČNB se na konci příštího roku bude pohybovat poblíž 4 %. I přes očekávaný pokles hlavní sazby ČNB o 3procentní body je výhled na delší úrokové sazby stabilnější, a právě tyto úrokové sazby jsou pro úrokové sazby hypoték klíčové. Ačkoli tak hypoteční sazby budou nadále postupně mírně klesat, nelze očekávat obdobně rychlé snižování, jako v případě hlavních sazeb centrální banky,“ říká Jakub Seidler, hlavní ekonom České bankovní asociace.

Hypoteční sazby reagují s mírným zpožděním především na vývoj tržních úrokových sazeb delších splatností. Promítá se do nich řada faktorů – nejen očekáváný vývoj základních sazeb ČNB, ale i výhled na inflaci, ekonomický vývoj či dynamika obdobných úrokových sazeb v zahraničí. Zmíněné tržní úrokové sazby delších splatností[1] jsou v letošním roce velmi rozkolísané a několikrát se již vystřídalo období jejich růstu a poklesu. Totéž platí i pro vývoj v posledním měsíci. Jejich průměrná úroveň za říjen byla sice nejvyšší od května letošního roku, v současnosti se ale nachází na obdobných hodnotách jako před měsícem a mírně pod průměrem letošního roku.

Průměrná velikost hypotéky v říjnu pokračovala v mírném růstu 

Průměrná výše hypotéky v říjnu pokračovala v mírném růstu a dostala se na výši 3,2 mil. Kč. Jde tak o nejvyšší hodnotu od března minulého roku. Nejvyšší průměrná hypotéka byla dosažena v listopadu 2021 a činila 3,46 mil. Kč, od té doby se postupně snižovala a své nejnižší úrovně dosáhla v lednu letošního roku ve výši 2,83 mil. Kč. Od té doby se postupně zvyšuje.

Mohlo by vás zajímat: Končí monopol na zdravotní pojištění cizinců

Scénáře vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky udává tabulka č. 2. Z ní je patrné, že růst hypotečních sazeb o jeden procentní bod znamená pro průměrnou velikost hypotéky zvýšení měsíční splátky o zhruba 1,5 tisíce Kč. Ve srovnání s 2% úrokovou sazbou, která byla na trhu běžná v dřívějších letech, tak znamená současná hypoteční sazba nárůst měsíční splátky u průměrné hypotéky zhruba o 6 tisíc Kč [2].  Splátka hypotéky ve výši jednoho milionu korun s 30letou splatností se současnými úrokovými sazbami se pohybuje kolem 6 tisíc Kč.

Za celý rok 2022 se propadla aktivita na hypotečním trhu o 64 %

Za celý rok 2022 poskytly banky a stavební spořitelny hypoteční úvěry v objemu 197 mld. Kč, z toho čistě nové úvěry bez refinancování činily 162 mld. Kč. Meziročně se jednalo o propad ve výši 63,6 % v případě všech hypoték, a 57 % v případě skutečně nově poskytnutého objemu. Ačkoli rok 2021 byl z pohledu aktivity na hypotečním trhu výjimečný a meziroční propad v roce 2022 byl očekávatelný, aktivita na hypotečním trhu byla v loňském roce téměř o 40 % nižší i ve srovnání s rokem 2020. A to je potřeba brát v potaz i skutečnost, že první polovina minulého roku byla ještě relativně silná a teprve druhé pololetí roku 2022 ukázalo, jak se citelně hypoteční trh ochladil.

[1] Jedná se především o dlouholeté úrokové swapy (interest rate swap, IRS), které odráží cenu peněz v delších splatnostech, například 5 až 10 let.