ČBA Hypomonitor: Jarní boom hypoték s mírným poklesem úrokové sazby

Březen pokračoval v silném růstu nově poskytnutých hypoték

V březnu poskytly banky a stavební spořitelny skutečně nové hypoteční úvěry za 27,2 mld. Kč a k tomu klienti navíc refinancovali své hypotéky v rozsahu 5,7 mld. Kč. Oproti únoru tak nová hypoteční aktivita objemově stoupla přibližně o 29 %, což zvětší části odpovídá  sezónnímu vlivu (obvykle objem nových hypoték v březnu meziměsíčně naroste o 23 %; předchozí měsíc stoupl o 13 % v porovnání s obvyklými 4 %). Ale odráží se zde i silný trend. Po sezónní úpravě přinesla březnová čísla nových hypoték nárůst (na přibližně 24,4 mld. Kč ve srovnání s 22,9 mld. v předchozích třech měsících) a dostala se tak na přibližně o 48 % vyšší úroveň ve srovnání s první polovinou minulého roku. V meziročním vyjádření růst objemu poskytnutých hypoték v březnu zesílil na 75 % z únorových 62 % a po 83% meziročním nárůstu v minulém roce.  Počet nových hypoték v březnu dosáhl 6680 kusů, což je o 47 % více než před rokem.

Mohlo by vás zajímat: Michal Truxa: Jednotný kontrolní dotazník pomáhá makléřům i pojišťovnám

Po sezónním očištění odhadujeme jejich počet okolo 5926, přibližně 3 % nad průměrným počtem (5749) v předchozích třech měsících. „Zejména v růstu prodejů vidíme zvýšenou dynamiku, ke které přispěla i únorová akční nabídka některých bank, kdy právě v březnu se podepisovala většina smluv z této nabídky. Aktuální čísla z hypotečního i nemovitostního trhu zároveň ukazují, že i přes relativně mírný pokles úrokových sazeb poptávka lidí po vlastním bydlení významně roste,“ říká Ondřej Šuchman, manažer hypoték z Komerční banky.

Objem refinancovaných úvěrů (interně či z jiné instituce) v březnu stoupl na 5,7 mld. Kč. To je o 45 % více než průměrných 3,9 miliardy refinancovaných v loňském roce a o 165 % nad 2,2 miliardami refinancovanými v roce 2023. Podíl refinancovaných úvěrů na celkovém objemu poskytnutých hypoték pak lehce vzrostl na 17,3 %, což je poblíž loňskému průměru 16,9 %. Nachází se tak poblíž 17,2% podílu z let 2022-2023, ovšem stále pod téměř 29% podílem z období 2020-2021, kdy domácnosti refinancovaly za hypoteční sazbu 2,14 %. Zatímco v březnu 2025 se domácnosti refinancovaly za úrokovou sazbu 4,66 %, což je stále o výrazných 0,4% bodu méně než 5,1 % v březnu 2024.

Průměrná hypoteční sazba pokračuje v klesajícím trendu 

Průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték dále klesla na 4,68 % z únorových 4,72 %. Její snížení tak potvrzuje klesající trend pod 5 % naposledy zaznamenaných v červenci 2024. Její březnová úroveň je tak o 0,51% bodu níže než 5,19% sazba před rokem, což snižuje měsíční splátky hypotéky přibližně o 1,4 % čistého příjmu žadatele, tedy o 1,2 tis. Kč. Pro srovnání průměrná hodnota hypoteční sazby v roce 2024 dosáhla 5,07 % v porovnání se sazbou 5,81 % v roce 2023. „Ekonomické oživení a pokles úrokových sazeb podporují poptávku po hypotečních úvěrech a hypotečnímu trhu se tak daří. Velkou neznámou do budoucna je však nejistota přicházející do ekonomiky kvůli naprosto nečitelné celní politice USA, která má potenciál ovlivnit nastavení úrokových sazeb i u nás, a to oběma směry,“ říká Petr Gapko, hlavní ekonom MONETA Money Bank.

Jestřábí postoj České národní banky a více inflační data dopomohla v březnu ke zvýšení delších tržních úrokových sazeb[1], lehce nad prosincovou úroveň. Česká národní banka se v březnu navrátila k pauze v procesu snižování úrokové sazby po jejím únorovém snížení na 3,75 %. Její rozhodnutí rovněž odráželo více proinflační ekonomická čísla v podobě jádrové inflace, zvláště ve službách, kde zůstává i svižné tempo mezd. To se v březnu odrazilo k nárůstu tříletých a pětiletých úrokových swapů na 3,5 % a 3,6 %.

Nejistota spojená s celními válkami prezidenta Trumpa dopadá i na úrokové sazby, které v dubnu zažívají vysokou volatilitu, ale zatím se odráží v poklesu úrokových sazeb. Zatímco prezidentem Trumpem oznámená cla vedla k poklesu akciových trhů, odrazila se i v poklesu úrokových sazeb. Například americké pětileté úrokové swapy spadly k 3,6 % poté, co začátkem března spadly ke 4 % z úrovní okolo 4,35 % v prvních dvou měsících. Ovšem po odkladu recipročních cel na 90 dnů se tyto pětileté úrokové sazby vrátily na 3,9 %. Obdobně v Evropě jsme zažili výraznou volatilitu pětiletých swapů, které se ovšem navrátily níže pod 2,3 %. Evropské pětileté sazby se tak nyní pohybují okolo úrovně z podzimu 2024, což platí i o amerických sazbách. A to se zatím odráží i v českých úrokových swapech, které jsou prozatím v první dekádě dubna přibližně o 20bp níže než v březnu s pětiletou sazbou okolo 3,35 %.

Mohlo by vás zajímat: Vážná zranění jsou na silnicích mnohem častější, než se zdá!

Úroková hypoteční sazba na nové hypotéky v březnu dle Hypomonitoru spadla na 4,68 %. Nacházela se tak přibližně 1,2% bodu nad průměrnými tržními swapovými sazbami, což je přibližně o 0,1% bodu nad dlouhodobým průměrem od roku 2014. Pokud pokles tržních úrokových sazeb zůstane na trhu po delší období, pak otevírá prostor ke snížení hypotečních sazeb v průběhu roku 2025 na hodnoty pod 4,3 %. Rozsah tohoto snížení bude záviset na dopadech Trumpových cel do ekonomiky, tedy zda dokážou přebít současné pokračující inflační pnutí.

„Americká cla si trhy vykládají jako disinflační faktor, a to napříč USA, Evropou a tedy i v případě české ekonomiky. Uvidíme, jak rychle a zda se se tržní očekávání přelije do rozhodnutí České národní banky, která asi v nejbližším období zůstane ostražitá kvůli pokračujícím inflačním tlakům ze sektoru služeb. Pokud ano, mohlo by to otevřít cestu k poklesu hypotečních sazeb k 4,25 % v průběhu druhé poloviny letošního roku,“ přidává Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace. 

Průměrná velikost hypotéky v lednu dále stoupla kvůli úvěrům na výstavbu 

Průměrná velikost skutečně nově poskytnuté hypotéky v březnu mírně stoupla na 4,07 mil. Kč, tedy o téměř 2 % meziměsíčně. Její velikost je tak o 19 % vyšší než 3,43 mil. Kč před rokem. To odráží kombinaci vyšších cen nemovitostí, růstu mezd a nižších úrokových sazeb. Odhlédneme-li od mimořádné hodnoty téměř 4 mil. Kč v srpnu 2024 (vliv nové legislativy), tak průměrná hodnota od dubna postupně roste a o 18 % převyšuje předcházející rekordní úroveň z listopadu 2021 ve výši 3,46 mil. Kč. Dosáhnout na vyšší hypotéku umožňuje postupný pokles hypotečních sazeb či pokračující uvolnění makroobezřetnostních příjmových limitů ze strany ČNB společně s postupným růstem reálných příjmů domácností. Výše hypotéky pak souvisí také s vývojem cen nemovitostí, které v loňskem roce vyrostly o více než 10 % meziročně (viz ČBA Monitor).  

Dopad na průměrnou splátku

Kombinace poklesu úrokové sazby a vyšší průměrné výše hypotéky v březnu 2025 ve srovnání s průměrnými hodnotami z roku 2024 zvýšily průměrnou měsíční splátku hypotéky o 1,3 tis. Kč. Scénáře vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky znázorňuje tabulka č. 2. Ta napovídá, že pokles hypotečních sazeb bezmála o 0,4% bodu vůči jejich průměrné výši 5,07 % v roce 2024 přinesl, pro průměrnou velikost hypotéky při jejím obvyklém přibližně 26,5letém splácení, snížení měsíční splátky o více než 900 Kč na přibližně 22,3 tis. Kč, tedy o 1 % čistého příjmu žadatele v porovnání s průměrnou splátkou v minulém roce. Ve srovnání s průměrnou hypoteční sazbou 5,81 % v roce 2023 dosáhla úspora kvůli úrokové sazbě více než 2 700 Kč, což je ovšem opět pro aktuální hodnotu průměrné nové hypotéky.

Mohlo by vás zajímat: Jaroslav Daňhel: Zelená ideologie narazila na realitu dnešního dne

Ovšem současná průměrná výše hypotéky je o 11 % vyšší než její průměrná výše v roce 2024, což přispívá k navýšení měsíční splátky o 2,1 tis. Kč ve srovnání s průměrnou měsíční splátkou v minulém roce navázanou na loňskou průměrnou výši hypotéky ovšem při současné úrokové sazbě. Splátka hypotéky ve výši jednoho milionu korun s 30letou splatností se se současnými úrokovými sazbami pohybuje okolo 5,2 tisíce Kč. Naopak, ve srovnání s průměrnou 2,8% úrokovou hypoteční sazbou pro nové hypotéky v roce 2019, tak současná hypoteční sazba pro refinancování ve výši 4,66 % při zkrácení splatnosti úvěru zvedá měsíční splátky u průměrné hypotéky přibližně o více než 1 800 Kč, tedy asi o 3,8 % současné hrubé průměrné mzdy.

Hypoteční trh v roce 2024: Rekordní růst o 83 % 

Za celý rok 2024 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypoteční úvěry v objemu 228 miliard Kč. To je více než 83% skok vůči objemu z roku 2023. K tomu se navíc refinancovaly hypotéky v rozsahu 47 miliard Kč a celý hypoteční trh tak v roce 2024 narostl na 275 miliard Kč ze 150 miliard v roce 2023. Pokud upravíme objemy o nárůst cen nemovitostí o 4-8 % (dle různých statistik během 1.-3. čtvrtletí 2024), objem nových hypoték vzrostl reálně o něco méně. To odpovídá i mírnějšímu nárůstu počtu nových hypoték v roce 2024 o 53 % meziročně na téměř 62 tisíc a téměř 20% nárůstu průměrné výše poskytnuté nové hypotéky na 3,7 milionu Kč. Ve srovnání s předpandemickými roky 2017-2019 byl objem poskytnutých nových hypoték v roce 2024 zhruba o necelou pětinu vyšší.

[1] Jedná se především o dlouholeté úrokové swapy (interest rate swap, IRS), které odráží cenu peněz v delších splatnostech, například 2 až 10 let.