Červen přinesl mírné oživení nově poskytnutých hypoték
V červnu poskytly banky a stavební spořitelny skutečně nové hypoteční úvěry za 29,4 mld. Kč a k tomu klienti navíc refinancovali své hypotéky v rozsahu 8,1 mld. Kč. Oproti květnu tak nová hypoteční aktivita objemově stoupla přibližně o 7 %, což spíše odpovídá sezónnímu vlivu. Ovšem i po sezónní úpravě přinesla červnová čísla nových hypoték mírný nárůst na přibližně 24,9 mld. Kč. To představuje 2% zlepšení ve srovnání s květnovými 24,4 mld. a zároveň se nachází nad průměrným objemem z předchozích tří měsíců (24,5 mld. Kč). Objem nově poskytnutých hypoték se v červnu dostal na přibližně o 50 % vyšší úroveň ve srovnání s první polovinou minulého roku. V meziročním vyjádření růst objemu poskytnutých hypoték v červnu zesílil na 40 % z květnových 33 % po 83% meziročním nárůstu v minulém roce.
„Hypoteční sazba v červnu dále klesla na 4,56 % navzdory korekci tržních úrokových sazeb vzhůru, která asi bude limitovat další poklesy hypotečních sazeb v budoucnu,“ říká Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace, a dodává, že „české hypoteční sazby se pohybují výrazně pod přibližně 7% úrovní v Polsku a Maďarsku, i když jsou o necelý jeden procentní bod výše než na Slovensku či v Německu, ale při přibližně stejném rozpětí vůči pětiletým tržním úrokům.“
Mohlo by vás zajímat: Čeští řidiči často překračují rychlost. Podpora snižování limitů je minimální
Počet nových hypoték lehce vzrostl, ale zůstává na úrovni roku 2019. Počet nových hypoték v červnu narostl o 5,7 % meziměsíčně na 6 990 kusů, což je o 24 % více než před rokem. Odhadujeme, že po sezónním očištění se jejich počet pohybuje okolo 5 952. Ačkoliv došlo k nepatrnému 0,6% meziměsíčnímu zlepšení, tak počet hypoték zůstává přibližně 1 % pod průměrným počtem (6 037) v předchozích třech měsících. Od počátku roku dosáhl počet nových hypoték 36,7 tisíc kusů (+30,5 % meziročně). Dynamika počtu nových hypoték v posledních dvou měsících implikuje jejich letošní nárůst na celkový počet okolo 71,4 tisíc, což by bylo téměř o 16 % více než v loňském roce a poblíž 72 tisícům z roku 2019.
Objem refinancovaných a navýšených úvěrů (interně či z jiné instituce) v červnu stoupl na 8,1 mld. Kč. To je o 107 % více než průměrných 3,9 miliardy refinancovaných v loňském roce a o 277 % nad 2,2 miliardami refinancovanými v roce 2023. Podíl refinancovaných úvěrů na celkovém objemu poskytnutých hypoték pak vzrostl na 21,6 %, což je nad loňským průměrem 16,9 %. Nachází se tak nad 17,2% podílem z let 2022-2023, ovšem stále pod téměř 29% podílem z období 2020-2021, kdy domácnosti refinancovaly za hypoteční sazbu 2,14 %. V červnu 2025 se domácnosti refinancovaly za úrokovou sazbu 4,51 %, což je ovšem stále o výrazných 0,5 % bodu méně než 5,05 % před rokem.
„Hypoteční sazby pokračují ve svém návratu k dlouhodobému normálu, což se odráží ve stabilní poptávce po hypotékách. I přes tento pozitivní vývoj ale nelze přehlížet fakt, že ceny nemovitostí dál rostou a bydlení zůstává pro velkou část obyvatel finančně nedostupné. Proto je klíčové, aby kromě oživení vlastnického bydlení šly ruku v ruce také investice do kvalitního nájemního bydlení – jak ze strany bank, tak ze strany státu,“ podotýká Petra Skrbková, ředitelka týmu Bydlení v České spořitelně.
Mohlo by vás zajímat: Ota Šunda: Děláme byznys jinak. Srdcem a s úctou k lidem
Celkově tak banky a stavební spořitelny v červnu poskytly nové a refinancované hypotéky v objemu 37,5 mld. Kč, což je o 9,3 % více než před měsícem. Jejich celkový objem tak v letošním roce prozatím dosáhl 185 mld. Kč, což představuje 56% nárůst ve srovnání lednem až červnem předcházejícího roku.
Průměrná hypoteční sazba pokračuje v klesajícím trendu, a to na 4,56 % v červnu
Průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték v červnu dále klesla na 4,56 % z květnových 4,6 %. Její snížení tak potvrzuje klesající trend pod 5 % naposledy zaznamenanými v červenci 2024. Její červnová úroveň je tak o 0,49 % bodu níže než 5,05% sazba před rokem, což snižuje měsíční splátky hypotéky přibližně o 1,3 % čistého příjmu žadatele, tedy o 1,2 tis. Kč. Pro srovnání průměrná hodnota hypoteční sazby v roce 2024 dosáhla 5,07 % v porovnání se sazbou 5,81 % v roce 2023.
„Červnová čísla opět potvrzují, že pokud se nestane nic dramatického, hypoteční trh nezadržitelně míří za druhým nejúspěšnějším rokem v historii. Těžko ovšem srovnávat s rokem 2021, kdy se sazby v prvním pololetí pohybovaly kolem 2 %, zatímco dnes je průměrná sazba hypotéky více než dvojnásobná. Hypotéky žene nahoru zejména dynamický růst cen nemovitostí a také očekávání, že úrokové sazby v dohledné době již příliš nezlevní. Mnoho domácností tak díky zkušenosti z posledních dvou let již nechce čekat na lepší poměr „cena nemovitosti vs. sazba“ a do nemovitostí investuje právě nyní, říká Ondřej Šuchman, manažer hypoték skupiny Komerční banky.
Tržní úrokové sazby,[1] které mají klíčový vliv na hypoteční sazby, v červnu v Česku dále korigovaly směrem nahoru a opět tak připomínají limitovanou cestu k dalšímu výraznějšímu poklesu hypotečních sazeb. České pětileté úrokové swapy v červnu stouply o necelé dvě desetinky procenta na 3,54 % z květnových 3,38 %. Ačkoliv se nacházely se nad dubnovými 3,29 %, tak jejich červnová úroveň je o necelou desetinku procentního bodu pod 3,45 % z předcházejícího prvního čtvrtletí. V posledních dvanácti měsících se české pětileté swapy pohybovaly v rozmezí měsíčních průměrů 3,19 % (v září 2024) a 3,64 % (z ledna 2025). V porovnání s průměrnou úrovní pětiletých swapů v roce 2024 byly červnové úroky o 0,04 % bodu níže. V případě amerických pětiletých úrokových swapů došlo v červnu poklesu na 3,88 % z květnových 3,92 % a nacházely se 0,24 % bodu pod jejich průměrnou hodnotou z roku 2024. Eurové pětileté swapy v červnu zůstaly v podstatě beze změny na 2,23 % a byly 0,35 % bodu pod jejich průměrnou loňskou úrovní 2,58 %.
Mezi domácí faktory, které ovlivnily vývoj úrokových swapů především patřily: i) jestřábější postoj ČNB, která ponechala svoji dvoutýdenní repo sazbu na 3,5 %; ii) k tomu přispěla i vyšší jádrová inflace v květnu, potažmo i v červnu; iii) stále solidní ekonomická aktivita v dubnu, která pokračovala i v květnu, i když s horším průmyslem; iv) dalšímu růstu úroků zamezilo posílení české koruny díky více podpůrnému úrokovému diferenciálu.
Mohlo by vás zajímat: Únosy s cílem získat bitcoiny: Když se krypto stává smrtelnou hrozbou
Úroková hypoteční sazba na nové hypotéky v červnových dle ČBA Hypomonitoru spadla na 4,56 % a nacházela se tak přibližně 1,13 % bodu na průměrnými tržními swapovými sazbami. To je přibližně 0,05 % bodu nad dlouhodobým průměrem od roku 2014, zatímco v předešlých třech měsících tento spread vůči dlouhodobému průměru činil 0,25 % bodu. Pokud nedojde k výraznější korekci tržních úrokových sazeb směrem dolů (což by bylo možné ve scénáři obnovení negativního rizika spojeného s celními válkami či v případě výraznějšího zchlazení českého trhu práce či nemovitostí), pak současný rozdíl mezi hypoteční a tržní sazbou bude asi limitovat další výraznější pokles hypoteční sazby.
Průměrná velikost hypotéky v červnu překročila 4,2 mil. Kč
Průměrná velikost skutečně nově poskytnuté hypotéky v červnu mírně stoupla na 4,21 mil. Kč, tedy téměř o 2 % meziměsíčně. Její velikost je tak o 13 % vyšší než 3,72 mil. Kč před rokem. Odhlédneme-li od mimořádné hodnoty téměř 4 mil. Kč v srpnu 2024 (vliv nové legislativy), tak průměrná hodnota od loňského dubna postupně roste a o 22 % převyšuje předcházející rekordní úroveň z listopadu 2021 ve výši 3,46 mil. Kč. Dosáhnout na vyšší hypotéku umožňuje postupný pokles hypotečních sazeb, či postupný růst reálných příjmů domácností (3,9 % meziročně v Q1-2025), společně s pokračujícími uvolněnými makroobezřetnostními limity ohledně příjmů ze strany ČNB (pouze 80% limit LTV či 90% v případě žadatelů mladších 36 let). Rostoucí výše hypotéky pak souvisí také s vývojem cen bytů, které si dle údajů společnosti Flat Zone v prvním čtvrtletí roku 2025 udržují silný růst okolo 17 % meziročně a 7 % mezičtvrtletně (viz ČBA Monitor - ČBA Monitor či specificky zde). Data ČSÚ poukazují na nárůst cen bytů okolo 15 % meziročně a celkový index cen nemovitostí okolo 10 % meziročně v prvním čtvrtletí 2015 (viz komentář zde)
Dopad na průměrnou měsíční hypoteční splátku okolo 22,8 tisíc Kč
Kombinace poklesu úrokové sazby a vyšší průměrné výše hypotéky v červnu 2025 ve srovnání s průměrnými hodnotami z roku 2024 zvýšily průměrnou měsíční splátku hypotéky o 1,8 tis. Kč. Scénáře vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky znázorňuje tabulka č. 2. Ta napovídá, že pokles hypotečních sazeb přes 0,5 % bodu vůči jejich průměrné výši 5,07 % v roce 2024 přinesl, pro průměrnou velikost hypotéky při jejím obvyklém přibližně 26,6letém splácení, snížení měsíční splátky o necelých 1300 Kč na přibližně 22,8 tis. Kč, tedy o 1,3 % čistého příjmu žadatele v porovnání s průměrnou splátkou v minulém roce. Ve srovnání s průměrnou hypoteční sazbou 5,81 % v roce 2023 dosáhla úspora kvůli úrokové sazbě více než 3100 Kč pro hypotéku v její aktuální průměrné hodnotě.
Mohlo by vás zajímat: Zpráva o výkonu dohledu nad finančním trhem 2024: Jak ČNB hodnotí distributory?
Ovšem současná průměrná výše hypotéky je o 15 % vyšší než její průměrná výše v roce 2024, což přispívá k navýšení měsíční splátky o 2,9 tis. Kč ve srovnání s průměrnou měsíční splátkou v minulém roce navázanou na loňskou průměrnou výši hypotéky ovšem při současné úrokové sazbě. Splátka hypotéky ve výši jednoho milionu korun s 30letou splatností se se současnými úrokovými sazbami pohybuje okolo 5,1 tisíce Kč. Naopak, ve srovnání s průměrnou 2,8% úrokovou hypoteční sazbou pro nové hypotéky v roce 2019, tak současná hypoteční sazba pro refinancování ve výši 4,51 % při zkrácení splatnosti úvěru zvedá měsíční splátky u průměrné hypotéky téměř o 1700 Kč, tedy asi o 3,5 % současné hrubé průměrné mzdy.
Hypoteční trh v roce 2024: Rekordní růst o 83 %
Za celý rok 2024 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypoteční úvěry v objemu 228 miliard Kč. To je více než 83% skok vůči objemu z roku 2023. K tomu se navíc refinancovaly hypotéky v rozsahu 47 miliard Kč a celý hypoteční trh tak v roce 2024 narostl na 275 miliard Kč ze 150 miliard v roce 2023. Pokud upravíme objemy o nárůst cen nemovitostí o 5-8 % (dle různých statistik), objem nových hypoték vzrostl reálně o něco méně. To odpovídá i mírnějšímu nárůstu počtu nových hypoték v roce 2024 o 53 % meziročně na téměř 62 tisíc a téměř 20% nárůstu průměrné výše poskytnuté nové hypotéky na 3,7 milionu Kč. Ve srovnání s předpandemickými roky 2017-2019 byl objem poskytnutých nových hypoték v roce 2024 zhruba o necelou pětinu vyšší.
[1] Jedná se především o dlouholeté úrokové swapy (interest rate swap, IRS), které odráží cenu peněz v delších splatnostech, například 2 až 10 let.
Komentáře
Přidat komentář