V prosinci 2025 poskytly banky nové hypotéky za 28,6 miliardy Kč. Oproti listopadu aktivita zůstala v podstatě beze změny navzdory sezónnímu vlivu Vánoc. Průměrná sazba hypoték se i v prosinci udržela nepatrně pod 4,5 %. Její prosincová úroveň je tak o 0,31procentního bodu níže než 4,8% sazba před rokem, což snižuje měsíční splátky hypotéky přibližně o 0,9 % čistého příjmu žadatele, tedy o osm set korun. Pokud by trh udržel dynamiku z posledních tří měsíců na sezónně očištěném průměru téměř 30 miliard nových úvěrů, implikovalo by to při předpokladu 5% růstu průměrné výše hypotéky objem nových hypoték v roce 2026 na úrovni 375 miliard Kč. To by představovalo 17% meziroční nárůst (či o 11 % na 357 miliard při neměnné výši průměrné hypotéky). Ovšem proti tomu bude působit přísnější opatření ČNB ohledně tzv. investičních hypoték, které se dotýkají přibližně 9 % případů a budou platit od druhého čtvrtletí (tedy mechanický dopad -7 % bodu).
Mohlo by vás zajímat: Karel Waisser: Vstup do Nizozemska posunul Slavii o několik let dopředu
„Závěr prosince si navzdory Vánocům udržel silné bezmála 30 miliardové tempo tvorby nových hypotečních úvěrů. A zatímco tržní úrokové sazby polevily tlak na stabilní hypoteční úrokovou sazbu, tak pokračující svižné tempo průměrné výše hypotéky asi udrží centrální banku ve střehu, jak v oblasti úrokových sazeb, tak makro obezřetnostních opatření,“ domnívá se Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace.
Hypoteční trh v roce 2025: Další silný objemový růst o 41 % a o téměř čtvrtinu v počtech
Za celý rok 2025 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypoteční úvěry v objemu 321 miliard Kč. To je o 93 miliard korun více než 228 miliard vytvořených v roce 2024. Tento meziroční skok odpovídá 41% nárůstu. K tomu se navíc refinancovaly hypotéky v rozsahu 85 miliard Kč a celý hypoteční trh tak v roce 2025 narostl na 406 miliard Kč z 275 miliard v roce 2024. Pokud upravíme objemy o nárůst cen bytů okolo 15-16 % (dle různých statistik), objem nových hypoték vzrostl reálně o něco méně. To odpovídá i mírnějšímu nárůstu počtu nových hypoték v roce 2025, o necelou čtvrtinu na více než 71 tisíc, a téměř 15% nárůstu průměrné výše poskytnuté nové hypotéky na 4,21 milionu Kč.
Nové hypotéky se v roce 2025 financovaly průměrnou úrokovou sazbu 4,58 %, což bylo o půl procentního bodu méně než v roce 2024, přičemž spread vůči tržní swapové úrokové křivce dosáhl necelého jednoho procentního bodu, což je mírně pod dlouhodobým průměrem. Průměrná měsíční výše hypoteční splátky v roce 2025 dosáhla necelých 22,8 tisíce Kč, což je o 8,6 % více než v roce 2024, a mírně překonalo pravděpodobně více než 7% loňský nárůst průměrné nominální mzdy. Průměrný meziroční nárůst měsíční hypoteční splátky přibližně o 1 800 korun v roce 2025 především odrážel vyšší průměrnou úroveň hypotéky s navýšením splátky téměř o 2,9 tis. Kč, zatímco nižší hypoteční úroková sazba snížila průměrnou měsíční splátku o více než 1,2 tis. Kč.
„Rok 2025 se stal z pohledu objemu hypoték druhým nejúspěšnějším v třicetileté historii hypotečního trhu v Česku. Vzhledem k nedostatečné nabídce bytů i domů a jejich pomalé výstavbě, pozitivnímu prostředí pro růst ekonomiky, bezprecedentnímu zvýšení reálných mezd v minulých letech a odložené poptávce po vlastním bydlení očekáváme pro letošní rok asi třináctiprocentní meziroční růst objemu hypoték na přibližně 432 miliard korun. Zatímco trh hypoték by měl růst dvouciferně, tak u cen nemovitostí předpokládáme zpomalení roční dynamiky na vyšší jednociferné hodnoty,“ říká Martin Vašek, generální ředitel a předseda představenstva ČSOB Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny.
Prosinec potvrdil silné objemy hypoték na téměř 30 miliardách korun ve druhém pololetí
Prosinec pokračoval v silných hypotečních objemech navzdory Vánocům. V prosinci poskytly banky a stavební spořitelny skutečně nové hypoteční úvěry bez refinancování za 28,6 mld. Kč. Oproti listopadu tak nová hypoteční aktivita objemově stoupla přibližně o 2 % navzdory obvyklému prosincovému poklesu o 5 %. Tento rozdíl spíše odráží přetrvávající silný hypoteční trh, než okamžitou reakci na zpřísnění požadavků centrální banky na tzv. investiční hypotéky z konce listopadu s platností od letošního dubna. Objem nově poskytnutých hypoték se v prosinci dostal na přibližně o 36 % vyšší úroveň ve srovnání s druhou polovinou loňského roku. V meziročním vyjádření růst objemu poskytnutých hypoték v prosinci zesílil na 45 % z listopadových 30 % po průměrném 83 % meziročním nárůstu v minulém roce. V letošním roce bylo okolo 80 % objemu nových úvěrů určeno ke koupi a 14 % na výstavbu, zatímco v předchozích pěti letech dosahovaly tyto podíly 74 % a 20 %.
Mohlo by vás zajímat: Lukáš Kovanda: Lednové hubnutí už není jen o posilovnách. Doplňují ho léky
Počet nových hypoték v prosinci nepatrně meziměsíčně poklesl na 6 366 kusů, což je ovšem o 25 % více než před rokem. Odhadujeme, že po sezónním očištění se jejich počet pohybuje okolo téměř 6,5 tisíc, což je přibližně 6 % pod průměrným počtem (6 901) v předchozích třech měsících. Dynamika počtu nových hypoték z posledních tří měsíců, tedy za říjen až prosinec implikuje jejich letošní nárůst, tj. v roce 2026, na téměř 80 tisíc kusů. To by bylo téměř o 5 % více než přes 76 tisíc kusů zaznamenaných v roce 2025 (+23,5 % meziročně). Ovšem i tak by letošní počet zůstal pod průměrnými počty okolo 95 tisíc z let 2016 až 2018 či pod 114 tisíci z roku 2021.
„Za loňský rok jsme podruhé v řadě dosáhli historicky nejlepšího výsledku z hlediska počtu i objemu nových hypoték. Tento úspěch potvrzuje nejen postupné oživení poptávky, ale i naši silnou pozici na trhu. Stabilizace úrokových sazeb přinesla větší jistotu klientům a podpořila jejich rozhodování. Pokud nedojde k výraznému negativnímu šoku v podobě vyšších tržních zdrojů na mezibankovním trhu, očekáváme, že pozitivní trend bude pokračovat i v roce 2026,“ očekává Zdeňka Kovářová, manažerka hypoték, UniCredit Bank.
Objem externě a interně refinancovaných a navýšených úvěrů si zachoval vysoký podíl na hypotečním trhu, i když v prosinci jejich objem poklesl na 8,5 mld. Kč. Ovšem to je o 117 % více než průměrných 3,9 miliardy refinancovaných měsíčně v roce 2024 a téměř čtyřnásobek průměrných refinancovaných 2,2 miliardy v roce 2023. I když podíl refinancovaných úvěrů na celkovém objemu poskytnutých hypoték lehce klesl na 22,9 %, tak zůstal v prosinci nad průměrným 22,5% podílem z druhého pololetí a nachází se tak výrazně nad 17,2% podílem z let 2022-2023, ovšem stále pod téměř 29% podílem z let 2020-2021, kdy domácnosti refinancovaly za hypoteční sazbu 2,14 %. V prosinci 2025 se domácnosti refinancovaly za úrokovou sazbu 4,45 %, což o téměř 0,3procentního bodu méně než 4,72 % před rokem. Vyšší objemy refinancování odrážejí souběh končících delších fixací z období nízkých úrokových sazeb a kratších fixací z nedávného období vyšších úrokových sazeb.
Celkově tak banky a stavební spořitelny v prosinci poskytly nové a refinancované hypotéky v objemu 37,1 mld. Kč, což je o 0,1 % více než před měsícem. Jejich celkový objem tak v právě uplynulém roce dosáhl 406 mld. Kč, což představuje 48% nárůst ve srovnání s rokem 2024.
Průměrná hypoteční sazba v prosinci neznatelně stoupla na 4,49 % a tržní úrokové sazby v prosinci polevily
V prosinci došlo ke stabilizaci tržních úrokových sazeb na vyšší úrovni, ale průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték v prosinci nepatrně vzrostla na 4,49 % z listopadových 4,48 %. Její prosincová úroveň je tak o 0,31procentního bodu níže než 4,8% sazba před rokem, což snižuje měsíční splátky hypotéky přibližně o 0,9 % čistého příjmu žadatele, tedy o osm set korun. Pro srovnání průměrná hodnota hypoteční sazby v roce 2024 dosáhla 5,07 % v porovnání se sazbou 5,81 % v roce 2023.
České tržní úrokové sazby,[1] které mají klíčový vliv na hypoteční sazby, v prosinci polevily tlak, který dále zmírnila příznivější inflační data publikovaná lednu. České pětileté úrokové swapy v prosinci sice v průměru v prosinci pouze neznatelně poklesly o 0,02procentního bodu na 3,93 %, ale zůstávaly nad říjnovými 3,81 %. Ovšem listopadová spotřebitelská inflace, méně jestřábí tón prosincového rozhodnutí ČNB, ale i stabilní prosincové tempo spotřebitelské inflace vedly již koncem prosince a na počátku ledna ke korekci tržních úrokových sazeb. Ty se v případě pětileté swapové úrokové sazby v první polovině letošního ledna pohybovaly okolo 3,75 %, tedy okolo zářijových hodnot, ale stále výrazně nad hodnotami například ze září 2024 s 3,2 %.
A zatímco se prosincová úroková hypoteční sazba nacházela 0,81procentního bodu nad průměrnými tržními swapovými sazbami, což je přibližně 0,26 p. b. pod dlouhodobým průměrem od roku 2014 (1,07 p. b.), tak v průběhu ledna, by tento rozdíl sazeb (prosincové hypoteční a lednových tržních úroků) povyrostl na 1 p. b., tedy poblíž dlouhodobého průměru.
České tržní úrokové sazby neodrážely pouze česká ekonomická data, ale i vyšší zahraniční sazby. V případě amerických pětiletých úrokových swapů došlo v prosinci k jejich růstu na 3,69 % z listopadových 3,63 % a nacházely se 0,43 p. b. pod jejich průměrnou hodnotou z roku 2024. Eurové pětileté swapy v prosinci stouply na 2,56 % z listopadových 2,39 % a byly 0,02 p. b. pod jejich průměrnou loňskou úrovní 2,58 %.
Průměrná velikost skutečně nově poskytnuté hypotéky se s prosincovými 4,49 mil. Kč udržuje na růstové trajektorii
Průměrná velikost skutečně nově poskytnuté hypotéky v prosinci mírně stoupla na 4,49 mil. Kč, tedy více než o 2 % meziměsíčně. Její velikost je tak o 16 % vyšší než 3,86 mil. Kč před rokem. Hypotéky určené ke koupi nemovitosti letos o 2 % převýšily průměrnou výší nové hypotéky, zatímco hypotéky na výstavbu byly o 3 % menší. Dosáhnout na vyšší hypotéku umožňuje postupný pokles hypotečních sazeb, či postupný růst reálných mezd domácností (4,5 % meziročně v Q3-2025 či graficky zde) ovšem při pomalejším růstu disponibilního důchodu, společně s doposud pokračujícími uvolněnými makroobezřetnostními limity ohledně příjmů ze strany ČNB (pouze 80% limit LTV či 90% v případě žadatelů mladších 36 let). Ty budou od dubna 2026 zpřísněny v případě tzv. investičních hypoték.
Výše hypotéky pak souvisí také s vývojem cen nemovitostí, které se ve třetím čtvrtletí roku 2025 pokračovaly silným téměř 11% meziročním růstem či 16% v případě cen bytů. Nabídkové ceny v posledním čtvrtletí 2025 zpomalily mezičtvrtletní růst na 2,4 %, což je nejnižší nárůst od poloviny roku 2024. Ovšem tempo zůstává nad dlouhodobým průměrem 1,8 %. Podle dat od společnosti Flat Zone se průměrná transakční cena nových bytů v prvoprodeji v ČR v listopadu dostala na 141,6 tis. Kč/m2 (viz studie na ČBA Monitoru zde či grafy na ČBA Monitor).
Mohlo by vás zajímat: Kdo se stal novým prezidentem Asociace penzijních společností?
Dopady na průměrnou měsíční hypoteční splátku okolo 24,1 tisíc Kč v prosinci
Kombinace poklesu úrokové sazby a vyšší průměrné výše hypotéky v prosinci 2025 ve srovnání s průměrnými hodnotami z roku 2024 zvýšily průměrnou měsíční splátku hypotéky o 3,1 tis. Kč. Scénáře vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky znázorňuje tabulka č. 2. Ta napovídá, že pokles hypotečních sazeb bezmála o 0,6procentního bodu vůči jejich průměrné výši 5,07 % v roce 2024 přinesl, pro průměrnou velikost hypotéky při jejím obvyklém přibližně 26,8letém splácení, snížení měsíční splátky o necelých 1 500 Kč na přibližně 24,1 tis. Kč, tedy o 1,6 % čistého příjmu žadatele v porovnání s průměrnou splátkou v minulém roce. Ve srovnání s průměrnou hypoteční sazbou 5,81 % v roce 2023 dosáhla úspora kvůli úrokové sazbě necelých 3 500 Kč pro hypotéku v její aktuální průměrné hodnotě.
Ovšem současná průměrná výše hypotéky je o 22 % vyšší než její průměrná výše v roce 2024, což přispívá k navýšení měsíční splátky o 4,4 tis. Kč ve srovnání s průměrnou měsíční splátkou v minulém roce navázanou na loňskou průměrnou výši hypotéky ovšem při současné úrokové sazbě. Splátka hypotéky ve výši jednoho milionu korun s 30letou splatností se se současnými úrokovými sazbami pohybuje okolo 5,1 tisíce Kč.
Naopak, ve srovnání s průměrnou 2,8% úrokovou hypoteční sazbou pro nové hypotéky v roce 2019, tak současná hypoteční sazba pro refinancování ve výši 4,45 % při zkrácení splatnosti úvěru zvedá měsíční splátky u průměrné hypotéky na více než 1600 Kč, tedy asi o 3,2 % současné hrubé průměrné mzdy.
[1] Jedná se především o dlouholeté úrokové swapy (interest rate swap, IRS), které odráží cenu peněz v delších splatnostech, například 2 až 10 let.
Komentáře
Přidat komentář