Riziko možného růstu hypoteční sazby ve spojení s mírnější poptávkou po hypotékách reflektujeme i v našem výhledu, kde nyní předpokládáme budoucí dynamiky z května a června. Tedy pokud hypotéky udrží dynamiku z předcházejících dvou měsíců, pak by mohl objem nových hypoték bez refinancování v roce 2025 dosáhnout úrovně 297 miliard Kč, +30 % v porovnání s loňskem. To je lepší odhad než před měsícem (+2,4 %) či z předchozích tří měsíců (293 mld. korun). To je doprovázeno nepatrně lepším odhadem počtu nových hypoték v letošním roce na úrovni 72,2 tisíc, což je poblíž průměrného odhadu ročního výsledku z předcházejících tří měsíců (72 tisíc kusů).
Mohlo by vás zajímat: Společnost Marsh McLennan jmenovala Bruce Broussarda do svého představenstva
Meziroční pokles hypoteční sazby o 0,54% bodu snižuje měsíční splátky přibližně o téměř 1,4 tis. Kč, tedy o 1,5 % čistého příjmu žadatele o hypotéku. Ovšem průměrná velikost nově poskytnuté hypotéky v červenci dále stoupla na 4,28 milionu korun, což meziročně zvedlo průměrnou měsíční splátku téměř o 2,8 tis. Kč, tedy přibližně o 2,9 % příjmu žadatele. Uvedené informace plynou z údajů ČBA Hypomonitoru, který zachycuje data všech tuzemských bank a stavebních spořitelen poskytujících hypoteční úvěry.
Reakce centrální banky na silnější červencová data bude záviset na budoucí trajektorii počtu nových hypoték, tedy zda bude následovat rok 2020 či 2024 (viz graf vpravo dole ve statistické příloze níže). Trajektorie roku 2020 s počty nových hypoték přes 7 500 měsíčně by pravděpodobně v bankovní radě zintenzivnila debatu o zpřísnění úrokové (zasedání 25. září) či makroobezřetnostní politiky (zasedání 11. září). Zatímco trajektorie roku 2024, tj. stabilizace kolem šesti tisíc ve druhém letošním pololetí by udržela současný přístup vyčkávání.
Červenec překvapil s pokračujícím silným objemem nových hypoték
V červenci poskytly banky a stavební spořitelny skutečně nové hypoteční úvěry za 30 mld. Kč a k tomu klienti navíc refinancovali či navýšili své hypotéky v rozsahu 7,8 mld. Kč. Po sezónní úpravě přinesla červencová čísla nových hypoték silný nárůst na přibližně 29,3 mld. Kč. To představuje 18,5% zlepšení ve srovnání s červnovými 24,7 mld. a zároveň se nachází nad průměrným objemem z předchozích tří měsíců (24,3 mld. Kč). Objem nově poskytnutých hypoték se v červenci dostal na přibližně o 77 % vyšší úroveň ve srovnání s první polovinou minulého roku. V meziročním vyjádření růst objemu poskytnutých hypoték v červenci opět zesílil na 53 % z červnových 39 % po 83% meziročním nárůstu v minulém roce. „Červencová hypoteční čísla jsem přepočítával natřikrát, jelikož překvapila výrazně nahoru, a to jak objemem, tak počty. Pravděpodobně se ve vyšší poptávce odrazilo riziko možného budoucího růstu hypotečních sazeb, což se později může odrazit v mírnějších číslech v následujících měsících,“ domnívá se Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace.
Počet nových hypoték rovněž vzrostl a přibližuje se úrovni z roku 2019. Počet nových hypoték v červenci narostl o 0,9 % meziměsíčně na 6 996 kusů, což je o 34 % více než před rokem. Odhadujeme, že po sezónním očištění se jejich počet pohybuje okolo 6 955, přibližně 17 % nad průměrným počtem (5 944) v předchozích třech měsících. Od počátku roku dosáhl počet nových hypoték 43,7 tisíc kusů (+31,5 % meziročně). Dynamika počtu nových hypoték v z předcházejících dvou měsíců implikuje jejich letošní nárůst na celkový počet okolo 72,2 tisíc, což by bylo téměř o 17 % více než v loňském roce a poblíž 72 tisícům z roku 2019.
Objem refinancovaných a navýšených úvěrů (interně či z jiné instituce) v červenci stoupl na 7,8 mld. Kč. To je téměř dvojnásobný objem ve srovnání s průměrnými 3,9 miliardami refinancovanými v loňském roce. Podíl refinancovaných úvěrů na celkovém objemu poskytnutých hypoték pak lehce klesl na 20,6 %. To je rovněž nad loňským průměrem 16,9 % či nad 17,2% podílem z let 2022-2023, ovšem stále pod téměř 29% podílem z období 2020-2021, kdy domácnosti refinancovaly za hypoteční sazbu 2,14 %. V červenci 2025 se domácnosti refinancovaly za úrokovou sazbu 4,5 %, což je ovšem stále o výrazných 0,55% bodu méně než 5,05 % před rokem.
„V prvním měsíci prázdnin pozorujeme, že i přes období dovolených mírně roste hypoteční aktivita Čechů, a to jak v objemu, tak v počtu i průměrné výši poskytovaných hypoték. Příznivým signálem pro pokračování tohoto trendu směrem k zajištění vlastního bydlení je také mírný pokles úrokových sazeb,“ podotýká Zdeňka Kovářová, manažerka Hypoték a Microlending, UniCredict Bank.
Celkově tak banky a stavební spořitelny v červenci poskytly nové a refinancované hypotéky v objemu 37,8 mld. Kč, což je o 2,2 % více než před měsícem. Jejich celkový objem tak v letošním roce prozatím dosáhl 222 mld. Kč, což představuje 56% nárůst ve srovnání lednem až červencem předcházejícího roku.
Mohlo by vás zajímat: Saúdskou Arábii čeká vlna konsolidace. Malé firmy přežijí jen stěží
Průměrná hypoteční sazba pokračuje v klesajícím trendu, a to na 4,53 % v červenci
Průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték v červenci nepatrně dále klesla na 4,53 % z červnových 4,56 %. Její snížení tak potvrzuje klesající trend pod 5 % naposledy zaznamenanými v červenci 2024. Její červencová úroveň je tak o 0,54% bodu níže než 5,07% sazba před rokem, což snižuje měsíční splátky hypotéky přibližně o 1,5 % čistého příjmu žadatele, tedy o 1,4 tis. Kč. Pro srovnání průměrná hodnota hypoteční sazby v roce 2024 dosáhla 5,07 % v porovnání se sazbou 5,81 % v roce 2023. „Český hypoteční trh si i v prvním prázdninovém měsíci udržel vysokou meziroční dynamiku. Pro letní měsíce málo vídaným objemem nových hypoték, který se vyšplhal dokonce na 30 miliard korun, potvrdil, že v celoroční bilanci směřuje k druhému nejsilnějšímu roku v historii. Ceny nemovitostí kvůli jejich nedostatečné nabídce prolamují nová maxima. Kupci tak využívají pokračujícího poklesu průměrných úrokových sazeb hypoték k pořízení vysněného bydlení ještě za současných cen,“ říká Martin Vašek, generální ředitel ČSOB Hypoteční banky.
Tržní úrokové sazby, [1] které mají klíčový vliv na hypoteční sazby, v červenci v Česku dále pokračovaly v růstu a dále tak limitují cestu k dalšímu poklesu hypotečních sazeb. České pětileté úrokové swapy v červenci stouply o 0,15% bodu na 3,69 % z červnových 3,54 % a nacházely se nad květnovými 3,38 %. Jejich červencová úroveň je velice blízko průměrné výši 3,66 % z předcházejícího druhého čtvrtletí. V posledních dvanácti měsících se české pětileté swapy pohybovaly v rozmezí měsíčních průměrů 3,2 % (v září 2024) a 3,7 % (z července 2025). V porovnání s průměrnou úrovní pětiletých swapů v roce 2024 byly červencové úroky o 0,1 % bodu výše. Rovněž eurové pětileté swapy v červenci stouply na 2,3 % z červnových 2,23 %, ale byly 0,28 % bodu pod jejich průměrnou loňskou úrovní 2,58 %. Naopak v případě amerických pětiletých úrokových swapů došlo v červenci k jejich nepatrnému poklesu na 3,83 % z červnových 3,88 % a nacházely se 0,3 % bodu pod jejich průměrnou hodnotou z roku 2024.
Mezi domácí faktory, které ovlivnily vývoj úrokových swapů především patřily: 1) jestřábější postoj ČNB po jejím červnovém zasedání, kdy bankovní rada ponechala svoji dvoutýdenní repo sazbu na 3,5 %. Tento postoj byl zvýrazněn po srpnovém zasedání a publikaci jestřábího výhledu na ekonomiku; 2) k tomu přispěla i vyšší jádrová inflace v červnu, zatímco její červencové hodnoty mohou přinést částečnou úlevu; 3) dalšímu růstu úroků zamezilo posílení české koruny díky více podpůrnému úrokovému diferenciálu.
Úroková hypoteční sazba na nové hypotéky v červenci dle ČBA Hypomonitoru mírně klesla na 4,53 % a nacházela se tak přibližně 0,98% bodu nad průměrnými tržními swapovými sazbami. To je přibližně 0,1% bodu pod dlouhodobým průměrem od roku 2014, zatímco v předešlých třech měsících tento spread vůči dlouhodobému průměru činil 0,22 % bodu. Pokud nedojde k výraznější korekci tržních úrokových sazeb směrem dolů (což by bylo možné ve scénáři obnovení negativního rizika spojeného s celními válkami, při dalším silnějším posílení koruny, či v případě výraznějšího zchlazení českého trhu práce či nemovitostí), pak současný rozdíl mezi hypoteční a tržní sazbou bude asi limitovat další výraznější pokles hypoteční sazby.
Průměrná velikost skutečně nově poskytnuté hypotéky v červenci mírně stoupla na 4,28 mil. Kč, tedy více než o 1 % meziměsíčně. Její velikost je tak o 14 % vyšší než 3,77 mil. Kč před rokem. Odhlédneme-li od mimořádné hodnoty téměř 4 mil. Kč v srpnu 2024 (vliv nové legislativy), tak průměrná hodnota od loňského dubna postupně roste a o 24 % převyšuje předcházející rekordní úroveň z listopadu 2021 ve výši 3,46 mil. Kč. Dosáhnout na vyšší hypotéku umožňuje postupný pokles hypotečních sazeb, či postupný růst reálných příjmů domácností (3,9 % meziročně v Q1-2025), společně s pokračujícími uvolněnými makroobezřetnostními limity ohledně příjmů ze strany ČNB (pouze 80% limit LTV či 90% v případě žadatelů mladších 36 let). Rostoucí výše hypotéky pak souvisí také s vývojem cen bytů, které si dle údajů společnosti Flat Zone v prvním čtvrtletí roku 2025 udržují silný růst okolo 17 % meziročně a 7 % mezičtvrtletně (viz ČBA Monitor - ČBA Monitor či specificky zde). Data ČSÚ poukazují na nárůst cen bytů okolo 15 % meziročně a celkový index cen nemovitostí okolo 10 % meziročně v prvním čtvrtletí 2015 (viz komentář zde).
Mohlo by vás zajímat: Umělá inteligence v moderní kanceláři: Revoluce v produktivitě i nové výzvy
Dopad na průměrnou měsíční hypoteční splátku okolo 23,1 tisíc Kč
Kombinace poklesu úrokové sazby a vyšší průměrné výše hypotéky v červenci 2025 ve srovnání s průměrnými hodnotami z roku 2024 zvýšily průměrnou měsíční splátku hypotéky o 2,1 tis. Kč. Scénáře vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky znázorňuje tabulka č. 2. Ta napovídá, že pokles hypotečních sazeb přes 0,5% bodu vůči jejich průměrné výši 5,07 % v roce 2024 přinesl, pro průměrnou velikost hypotéky při jejím obvyklém přibližně 26,6letém splácení, snížení měsíční splátky o necelých 1 400 Kč na přibližně 23,1 tis. Kč, tedy o 1,5 % čistého příjmu žadatele v porovnání s průměrnou splátkou v minulém roce. Ve srovnání s průměrnou hypoteční sazbou 5,81 % v roce 2023 dosáhla úspora kvůli úrokové sazbě necelých 3 300 Kč pro hypotéku v její aktuální průměrné hodnotě.
Ovšem současná průměrná výše hypotéky je o 16 % vyšší než její průměrná výše v roce 2024, což přispívá k navýšení měsíční splátky o 3,3 tis. Kč ve srovnání s průměrnou měsíční splátkou v minulém roce navázanou na loňskou průměrnou výši hypotéky ovšem při současné úrokové sazbě. Splátka hypotéky ve výši jednoho milionu korun s 30letou splatností se se současnými úrokovými sazbami pohybuje okolo 5,1 tisíce Kč. Naopak, ve srovnání s průměrnou 2,8% úrokovou hypoteční sazbou pro nové hypotéky v roce 2019, tak současná hypoteční sazba pro refinancování ve výši 4,5 % při zkrácení splatnosti úvěru zvedá měsíční splátky u průměrné hypotéky téměř o 1700 Kč, tedy asi o 3,5 % současné hrubé průměrné mzdy.
Hypoteční trh v roce 2024: Rekordní růst o 83 %
Za celý rok 2024 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypoteční úvěry v objemu 228 miliard Kč. To je více než 83% skok vůči objemu z roku 2023. K tomu se navíc refinancovaly hypotéky v rozsahu 47 miliard Kč a celý hypoteční trh tak v roce 2024 narostl na 275 miliard Kč ze 150 miliard v roce 2023. Pokud upravíme objemy o nárůst cen nemovitostí o 5-8 % (dle různých statistik), objem nových hypoték vzrostl reálně o něco méně. To odpovídá i mírnějšímu nárůstu počtu nových hypoték v roce 2024 o 53 % meziročně na téměř 62 tisíc a téměř 20% nárůstu průměrné výše poskytnuté nové hypotéky na 3,7 milionu Kč. Ve srovnání s předpandemickými roky 2017-2019 byl objem poskytnutých nových hypoték v roce 2024 zhruba o necelou pětinu vyšší.
[1] Jedná se především o dlouholeté úrokové swapy (interest rate swap, IRS), které odráží cenu peněz v delších splatnostech, například 2 až 10 let.
Komentáře
Přidat komentář