ČBA Hypomonitor: Stále silná říjnová aktivita s hypoteční sazbou pod 4,5 %

14.11.2025 Spektrum

V říjnu 2025 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypotéky za 29,4 miliardy Kč. Od začátku roku tak jejich objem dosáhl 265 miliard korun, což je o 78 miliard více než před rokem. Oproti září aktivita nepatrně zeslábla, ale v posledních třech měsících se v průměru (po sezónním očištění) poskytly nové hypotéky v objemu necelých 29 miliard korun. Pokud toto tempo vydrží i v posledních dvou letošních měsících, pak by se letošní objem posunul o 40 % výše k necelým 320 mld. korun. Průměrná realizovaná sazba hypoték nepatrně dále klesla na 4,48 % ze zářijových 4,52 %. Uvedené informace plynou z údajů ČBA Hypomonitoru, který zachycuje data všech tuzemských bank a stavebních spořitelen poskytujících hypoteční úvěry.

Meziroční pokles hypoteční sazby o 0,42% bodu snižuje v průměru měsíční splátky o více než tisíc korun, tedy o více než 1 % čistého příjmu žadatele o hypotéku. Ačkoliv průměrná velikost nově poskytnuté hypotéky v říjnu zůstala v podstatě beze změny na 4,34 milionu korun, tak její meziroční nárůst o 550 tisíc korun ovšem vede k vyšší průměrné měsíční splátce, téměř o 3 tis. Kč, tedy přibližně o 3,2 % příjmu žadatele. Průměrná výše splátky hypotéky v říjnu dosáhla přibližně 23,2 tisíc korun.

Mohlo by vás zajímat: ČAP ke 3Q 2025: Náklady na pojistná plnění vzrostly meziročně o 5,1 %

Objemově silná hypoteční aktivita je doprovázena solidním oživením i v počtu nových hypoték, které se po vyloučení vlivu sezóny pohybovaly v posledních třech měsících okolo 6,7 tisíc. To by meziročně zvedlo jejich letošní počet o čtvrtinu na více než 76 tisíc. Ačkoliv objemově můžeme hovořit o druhém nejsilnějším hypotečním roku, tak počty hypoték se budou pohybovat okolo úrovní z let 2019 a 2020, ale pod rekordním rokem 2021, a rovněž méně než v letech 2016-2018.

Nová čísla tak nepřinášejí výraznější změnu v trendu. Hypoteční čísla tak budou asi i nadále představovat proinflační jestřábí riziko pro úrokovou politiku ČNB a pravděpodobně udrží netriviální diskusi nad nastavením makroprudenční politiky, ale pravděpodobně s ponecháním neměnné úrovně limitů pro hypoteční úvěry (LTV na 80 %, resp. 90 % < 36 let s deaktivovanými DSTI, DTI ukazateli) či úrovně proticyklické rezervy na zasedání ČNB 27. listopadu.

„Navzdory říjnové korekci zůstávají hypoteční čísla velmi silná. Objem nově poskytnutých hypoték se v posledních měsících drží kolem 29 miliard korun. Na vyšších úrovních se drží i jejich počty, které letos pravděpodobně o zhruba čtvrtinu překonají loňský rok, přičemž vyšší ceny nemovitostí posunou celkový objem nových úvěrů o více než třetinu. Hypoteční trh však potřebuje pozitivní nabídkové impulsy – takové, které by ulevily cenám nemovitostí a zároveň pomohly vrátit tržní úrokové sazby na nižší úrovně,“ uvádí Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace.

Poznámka: výhled do konce roku je momentový – vychází z aktuálního trendu, nikoli z modelové predikce.

Silná letní hypoteční aktivita pokračovala i v říjnu

V říjnu poskytly banky a stavební spořitelny skutečně nové hypoteční úvěry za 29,4 mld. Po sezónní úpravě přinesla říjnová čísla nových hypoték 7,5% zhoršení na 28,9 mld. Kč ve srovnání s zářijovými 31,3 mld. a nachází se tak poblíž průměrného objemu z předchozích tří měsíců (28,8 mld. Kč). Objem nově poskytnutých hypoték byl v říjnu přibližně o třetinu vyšší než ve druhém loňském pololetí, zatímco v minulém roce objem nových hypoték vzrostl o 83 %.

„Poptávka po hypotékách stále stoupá. V říjnu jsme přijali rekordní počet žádostí v tomto roce, ten meziměsíčně vzrostl o třetinu. Zároveň jsme uzavřeli hypotéky v rekordním objemu, čemuž pomohlo mírné zvýšení zájmu o refinancování úvěrů. Toliko dobrých zpráv. Tou horší je, že se pomalu začínají zvedat úrokové sazby a pokud bude tento trend pokračovat, bude neudržitelné držet hypoteční úvěry na stávající průměrné sazbě kolem 4,5 %,“ podotýká Milan Voldřich, produktový manažer úvěrů na bydlení Raiffeisenbank.

Počet nových hypoték v říjnu rovněž nepatrně poklesl na necelých 6 800 kusů, což je o 18 % více než před rokem. Odhadujeme, že po sezónním očištění se jejich počet pohybuje přes 6 700, přibližně 1 % pod průměrným počtem (6 792) v předchozích třech měsících. Od počátku roku dosáhl počet nových hypoték 63,3 tisíc kusů (+24,5 % meziročně). Dynamika počtu nových hypoték z posledních tří měsíců, tedy za srpen až září implikuje jejich letošní nárůst na celkový počet okolo 76,3 tisíc. To by bylo téměř o 24 % více než v loňském roce a mezi úrovní z let 2019 a 2020. Ovšem letošní počet zůstane pod průměrnými počty okolo 95 tisíc z let 2016 až 2018 či pod 114 tisíci z roku 2021.

Objem refinancovaných a navýšených úvěrů (interně či z jiné instituce) v říjnu stoupl na 9,4 mld. Kč. To je téměř 1,5krát více než průměrných 3,9 miliardy refinancovaných v loňském roce a více než trojnásobně více ve srovnání s rokem 2023. Podíl refinancovaných úvěrů na celkovém objemu poskytnutých hypoték pak vzrostl na 24,2 %, což je nad téměř 17% průměrem v předcházejících třech letech. Ovšem podíl stále zůstává téměř 29% podílem z let 2020-2021, kdy domácnosti refinancovaly za hypoteční sazbu 2,14 %. V říjnu 2025 se domácnosti refinancovaly za úrokovou sazbu 4,46 %, což je o 0,3 % bodu méně než 4,76 % před rokem. „Banky aktuálne riešia refixácie vysokých objemov veľkej časti klientov s nízkymi úrokovými sadzbami. To znamená zvýšenú aktivitu – snažia sa udržať klientov a ponúknuť im stabilitu a férové podmienky. Pre klienta je najvýhodnejšie komunikovať so svojou bankou a v prípade prechodu do novej banky poznať reálnu úsporu pri refinancovaní, vrátane všetkých poplatkov,“ domnívá se Soňa Holíková, manažerka hypoték mBank.

Celkově tak banky a stavební spořitelny v říjnu poskytly nové a refinancované hypotéky v objemu 38,8 mld. Kč, což je o 3,2 % více než před měsícem. Jejich celkový objem tak v letošním roce prozatím dosáhl 332 mld. Kč, což představuje 47% nárůst ve srovnání s lednem až říjnem předcházejícího roku.

Mohlo by vás zajímat: AČPM: Makléři loni zprostředkovali rekordní pojistné za více než 42 miliard Kč

Průměrná hypoteční sazba se v říjnu posunula níže na 4,48 %

Průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték v říjnu nepatrně dále klesla na 4,48 % ze zářijových 4,52 %. Její snížení tak potvrzuje klesající trend pod 5 % naposledy zaznamenanými v červenci 2024. Její říjnová úroveň je tak o 0,42% bodu níže než 4,9% sazba před rokem, což snižuje měsíční splátky hypotéky přibližně o 1,1 % čistého příjmu žadatele, tedy o 1 tis. Kč. Pro srovnání průměrná hodnota hypoteční sazby v roce 2024 dosáhla 5,07 % v porovnání se sazbou 5,81 % v roce 2023.

České tržní úrokové sazby, [1] které mají klíčový vliv na hypoteční sazby, v říjnu zůstaly na vyšších úrovních a na tříletém horizontu v listopadu zaceňovaly přibližně dvoje zvýšení úrokové sazby ČNB. Tedy nejen, že limitují cestu k výraznějšímu poklesu hypotečních sazeb, ale v podstatě zvedají otázku ohledně jejich možného budoucího růstu. České pětileté úrokové swapy byly v říjnu na pomyslné houpačce, ale v průměru se posunuly nepatrně výše na 3,8 % a na začátku listopadu pokračovaly v růstu k 3,9 %. Nacházejí se tak nejvýše od června 2024, kdy úroková sazba ČNB byla 4,75 %, tedy o třičtvrtě procenta nad její současnou hodnotou, tedy mimo rozmezí jejích měsíčních průměrů mezi 3,29 % (v dubnu 2025) a 3,81 % (z října 2025) v posledních 12 měsících. Americké úroky se rovněž v listopadu posunuly výše. I eurové, ale ty méně. Nárůst českých úrokových sazeb odrážel pokračující vyšší růst jádrové inflace jejíž momentum není v souladu s inflačním cílem, překvapivě silnější růst HDP ve třetím kvartále, ale trh i zacenil spíše proinflační výsledek parlamentních voleb.

Úroková hypoteční sazba na nové hypotéky dle ČBA Hypomonitoru v říjnu nepatrně klesla na 4,48 % a nacházela se tak přibližně 0,85% bodu nad průměrnými tržními swapovými sazbami. To je přibližně 0,22% bodu pod dlouhodobým průměrem od roku 2014 (1,07% bodu).

Průměrná velikost skutečně nově poskytnuté hypotéky v říjnu neznatelně klesla na 4,34 mil. Kč

Její velikost je ovšem stále o 15 % vyšší než 3,8 mil. Kč před rokem. Dosáhnout na vyšší hypotéku umožňuje postupný pokles hypotečních sazeb, či postupný růst reálných příjmů domácností (3,9 % meziročně v Q2-2025 či graficky zde), společně s pokračujícími uvolněnými makroobezřetnostními limity ohledně příjmů ze strany ČNB (pouze 80% limit LTV či 90% v případě žadatelů mladších 36 let). Výše hypotéky pak souvisí také s vývojem cen nemovitostí, které si dle údajů společnosti Flat Zone v druhém čtvrtletí roku 2025 udržely stále silný 10% meziroční růst (viz grafy na ČBA Monitoru - ČBA Monitor či v komentáři zde). Data ČSÚ poukazují na nárůst cen bytů okolo 15 % meziročně a celkový index cen nemovitostí okolo 10 % meziročně v prvním čtvrtletí 2015 (viz komentář zde).

Dopady na průměrnou měsíční hypoteční splátku okolo 23,2 tisíc Kč

Kombinace poklesu úrokové sazby a vyšší průměrné výše hypotéky v říjnu 2025 ve srovnání s průměrnými hodnotami z roku 2024 zvýšily průměrnou měsíční splátku hypotéky o 2,3 tis. Kč. Scénáře vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky znázorňuje tabulka č. 2. Ta napovídá, že pokles hypotečních sazeb bezmála o 0,6% bodu vůči jejich průměrné výši 5,07 % v roce 2024 přinesl, pro průměrnou velikost hypotéky při jejím obvyklém přibližně 26,8letém splácení, snížení měsíční splátky o necelých 1 500 Kč na přibližně 23,2 tis. Kč, tedy o 1,6 % čistého příjmu žadatele v porovnání s průměrnou splátkou v minulém roce. Ve srovnání s průměrnou hypoteční sazbou 5,81 % v roce 2023 dosáhla úspora kvůli úrokové sazbě necelých 3 400 Kč pro hypotéku v její aktuální průměrné hodnotě.

Ovšem současná průměrná výše hypotéky je o 18 % vyšší než její průměrná výše v roce 2024, což přispívá k navýšení měsíční splátky o 3,6 tis. Kč ve srovnání s průměrnou měsíční splátkou v minulém roce navázanou na loňskou průměrnou výši hypotéky, ovšem při současné úrokové sazbě. Splátka hypotéky ve výši jednoho milionu korun s 30letou splatností se se současnými úrokovými sazbami pohybuje okolo 5,1 tisíce Kč.

Naopak, ve srovnání s průměrnou 2,8% úrokovou hypoteční sazbou pro nové hypotéky v roce 2019, tak současná hypoteční sazba pro refinancování ve výši 4,46 % při zkrácení splatnosti úvěru zvedá měsíční splátky u průměrné hypotéky více než 1600 Kč, tedy asi o 3,2 % současné hrubé průměrné mzdy.

Mohlo by vás zajímat: Požáry na lodích: Jaké je největší riziko u velkých škod?

Hypoteční trh v roce 2024: Rekordní růst o 83 %

Za celý rok 2024 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypoteční úvěry v objemu 228 miliard Kč. To je více než 83% skok vůči objemu z roku 2023. K tomu se navíc refinancovaly hypotéky v rozsahu 47 miliard Kč a celý hypoteční trh tak v roce 2024 narostl na 275 miliard Kč ze 150 miliard v roce 2023. Pokud upravíme objemy o nárůst cen nemovitostí o 5-8 % (dle různých statistik), objem nových hypoték vzrostl reálně o něco méně. To odpovídá i mírnějšímu nárůstu počtu nových hypoték v roce 2024 o 53 % meziročně na téměř 62 tisíc a téměř 20% nárůstu průměrné výše poskytnuté nové hypotéky na 3,7 milionu Kč. Ve srovnání s předpandemickými roky 2017-2019 byl objem poskytnutých nových hypoték v roce 2024 zhruba o necelou pětinu vyšší.