K silnějšímu objemu nově poskytnutých hypoték přispěl, krom blížících se přísnějších podmínek ČNB ohledně tzv. investičních hypoték, i další mírný pokles průměrná realizované úrokové sazby u nových hypoték na 4,46 % z lednových 4,48 %. Meziroční pokles hypoteční sazby o necelých 0,3procentního bodu snižuje průměrnou výši měsíční splátky přibližně o téměř sedm set korun, tedy o 0,7 % čistého příjmu žadatele o hypotéku. Silné objemy nových hypoték také odráží další nárůst jejich průměrné velikosti. Ta únoru stoupla na 4,63 milionu korun. Její 16% meziroční nárůst, respektive o 630 tisíc korun zvedl průměrnou splátku téměř o 3,4 tis. Kč, tedy přibližně o 3,5 % příjmu. Průměrná výše hypoteční splátky v únoru dosáhla 24,7 tisíc korun, ovšem její mediánovou výši odhadujeme okolo 19,6 tisíc korun
Mohlo by vás zajímat: 2025: Hrubé předepsané pojistné skupiny Generali vzrostlo o 3,6 % na 98,1 mld. €
Uvedené informace plynou z údajů ČBA Hypomonitoru, který zachycuje data všech tuzemských bank a stavebních spořitelen poskytujících hypoteční úvěry. Další zasedání ČNB spojené s nastavením makroobezřetnostní politiky hypoték proběhne 4. června po březnovém relativně jestřábím komentáři k nastavení současné 1,25%proticyklické kapitálové rezervy (následná jednání budou 10. září a 26. listopadu).
„V únoru 2026 jsme upravili strukturu publikovaných podkladových dat o nově poskytnutých a refinancovaných hypotékách. Důvodem je oznámené ukončení poskytování zajištěných úvěrů dvěma stavebními spořitelnami, které by vedlo k deanonymizaci údajů v segmentu stavebních spořitelen. Z tohoto důvodu již od února 2026 jsou podkladová data uváděna pouze souhrnně za celý bankovní sektor, tedy za banky včetně stavebních spořitelen. Zároveň došlo k nepatrné historické metodické revizi údajů v sektoru stavebních spořitelen. Únor se s téměř 34 miliardovým sezónně očištěným objemem nově poskytnutých zařadil mezi pět nejsilnějších měsíců, a to i kvůli dalšímu navýšení její průměrné výše na více než 4,6 miliónu, ale i díky silnému počtu nových hypoték, které se ovšem drží spíše okolo minim z roku 2018,“ poodkrývá Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace.
Únor zůstal na pravděpodobně dočasně silných sezónně očištěných úrovních
„Poptávka po hypotékách je nadále extrémně vysoká, měsíční objem přes 40 mld. Kč jsme naposledy zaznamenali na konci roku 2021. Není to překvapením, od 1.4.2026 začíná platit nová regulace „investičních hypoték“, chystané zpřísnění podmínek vždy vyvolá menší či větší vlnu předzásobení. Poptávku přiživuje i vyšší zájem o refinancování, které tvoří už více než 25% podíl, což také delší dobu nepamatujeme,“ říká Milan Voldřich, produktový manažer půjček na bydlení Raiffeisen Bank.
V únoru poskytly banky a stavební spořitelny skutečně nové hypoteční úvěry bez refinancování za 29,7 mld. Kč. Oproti lednu tak nová hypoteční aktivita objemově stoupla přibližně o 10 %, což odpovídá sezónnímu vlivu. Po sezónní úpravě přinesla únorová čísla nových hypoték 4,7% mírné zhoršení na 33,8 mld. Kč ve srovnání s lednovými 35,5 miliardami. Ovšem tento objem se nachází nad průměrným objemem z předchozích tří měsíců (31,9 mld. Kč) a řadí se mezi pět nejsilnějších měsíců. Objem nově poskytnutých hypoték je v únoru o 39 % vyšší ve srovnání s první polovinou loňského roku. V meziročním vyjádření růst objemu poskytnutých hypoték v únoru zvolnil na 41 % z lednových 45 % po průměrném 41% meziročním nárůstu v minulém roce. V letošním roce bylo zatím okolo 77 % objemu nových úvěrů určeno ke koupi a 14 % na výstavbu, zatímco v předchozích šesti letech dosahovaly tyto podíly 75 % a 19 %.
Počet nových hypoték v únoru narostl o 6,7 % meziměsíčně na 6 414 kusů, což je o pětinu více než před rokem. Odhadujeme, že po sezónním očištění se jejich počet pohybuje okolo 7 175, přibližně 3 % nad průměrným počtem (6 950) v předchozích třech měsících. Od počátku roku dosáhl počet nových hypoték 12,4 tisíc kusů (+25 % meziročně). Dynamika počtu nových hypoték z posledních tří měsíců, tedy za prosinec až únor, sice implikuje jejich letošní nárůst na celkový počet okolo 85,9 tisíc, ale po dubnovém zpřísnění podmínek ČNB lze očekávat menší počty nových hypoték, který by při negativním 7% šoku letošní rok uzavřely okolo 81 tisíc, což by bylo o 6 % více než v loňském roce. Ovšem tyto počty by zůstaly pod průměrnými 95 tisíci z let 2016 až 2018 či výrazněji pod 114 tisíci z roku 2021.
Mohlo by vás zajímat: 3 z 10 Čechů neznají pojištění podle ujetých km. Využil ho už každý pátý řidič
Podíl refinancovaných a navýšených úvěrů roste. Objem refinancovaných a navýšených úvěrů (interně či z jiné instituce) v únoru stoupl na 10,8 mld. Kč. To je o 53 % více než průměrných 7,1 miliardy refinancovaných v loňském roce a o 176 % nad 3,9 miliardami refinancovanými v roce 2024. Podíl refinancovaných úvěrů na celkovém objemu poskytnutých hypoték pak vzrostl na 26,7 %, což je nad loňským průměrem 20,7 %. Nachází se tak nad 17,2% podílem z let 2022-2023, ovšem stále pod téměř 29% podílem z let 2020-2021, kdy domácnosti refinancovaly za hypoteční sazbu 2,14 %. V únoru 2026 se domácnosti refinancovaly za úrokovou sazbu 4,43 %, což je o necelé tři desetinky procenta než 4,69 % před rokem. Vyšší objemy refinancování odrážejí souběh končících delších fixací z období nízkých úrokových sazeb a kratších fixací z nedávného období vyšších úrokových sazeb.
Celkově tak banky a stavební spořitelny v únoru poskytly nové a refinancované hypotéky v objemu 40,5 mld. Kč, což je o 14,5 % více než před měsícem. Jejich celkový objem tak v letošním roce prozatím dosáhl 76 mld. Kč, což představuje 58% nárůst ve srovnání s lednem až únorem předcházejícího roku. „V březnu očekáváme, že současný silný trend bude pokračovat, neboť se budou ještě zpracovávat žádosti podané v únoru, nicméně do dalších měsíců by se již mohla negativně promítnout aktuální geopolitická situace, která jen za poslední 2 týdny poslala například 3leté úrokové swapy o cca 60 bazických bodů výše“, podotýká Ondřej Šuchman, produktový manažer půjček na bydlení Komerční banky.
Průměrná hypoteční sazba v únoru mírně klesla na 4,46 %
Průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték v únoru nepatrně dále klesla na 4,46 % z lednových 4,48 %. Její únorová úroveň je tak o 0,26procentního bodu níže než 4,72% sazba před rokem, což snižuje měsíční splátky hypotéky přibližně o 0,7 % čistého příjmu žadatele, tedy o 0,7 tis. Kč. Pro srovnání průměrná hodnota hypoteční sazby v roce 2025 dosáhla 4,58 % v porovnání se sazbou 5,07 % v roce 2024. Její snížení odráží korekci českých delších tržních sazeb,[1] které mají klíčový vliv na hypoteční sazby. Jejich pokles na počátku roku odráží kombinaci více holubičích komentářů z ČNB, jakož i nižší růst spotřebitelských cen. Únorová úroková hypoteční sazba se se 4,46 % nacházela 1,09procentního bodu nad průměrnými tržními swapovými sazbami. To je přibližně 0,03 p. b. nad dlouhodobým průměrem od roku 2014 (1,06 p. b.), zatímco v předešlých třech měsících tento spread vůči dlouhodobému průměru činil -0,2 p. b.. Ovšem nejistota dodávek ropy a zemního plynu v důsledku americko-íránské války více než zvrátila lednový a únorový vývoj na tržních sazbách.
Dopady na průměrnou měsíční hypoteční splátku okolo 24,7 tisíc Kč, ovšem s mediánem na 19, tisíc
Kombinace poklesu úrokové sazby a vyšší průměrné výše hypotéky v únoru 2026 ve srovnání s průměrnými hodnotami z roku 2025 zvýšily průměrnou měsíční splátku hypotéky o 2 tis. Kč. Scénáře vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky znázorňuje tabulka č. 2. Ta napovídá, že pokles hypotečních sazeb přes 0,1procentního bodu vůči jejich průměrné výši 4,58 % v roce 2025 přinesl, pro průměrnou velikost hypotéky při jejím obvyklém přibližně 26,8letém splácení, snížení měsíční splátky o necelých 300 Kč na přibližně 24,7 tis. Kč, tedy o 0,3 % čistého příjmu žadatele v porovnání s průměrnou splátkou v minulém roce. Ve srovnání s průměrnou hypoteční sazbou 5,07 % v roce 2024 dosáhla úspora kvůli úrokové sazbě necelých 1 600 Kč pro hypotéku v její aktuální průměrné hodnotě. Ovšem současná průměrná výše hypotéky je o 10 % vyšší než její průměrná výše v roce 2024, což přispívá k navýšení měsíční splátky o 2,2 tis. Kč ve srovnání s průměrnou měsíční splátkou v minulém roce navázanou na loňskou průměrnou výši hypotéky ovšem při současné úrokové sazbě.
Mohlo by vás zajímat: Jak Halali po změně vlastníka buduje moderní specializovanou pojišťovnu
Naopak, ve srovnání s průměrnou 2,8% úrokovou hypoteční sazbou pro nové hypotéky v roce 2019, tak současná hypoteční sazba pro refinancování ve výši 4,43 % při zkrácení splatnosti úvěru zvedá měsíční splátky u průměrné hypotéky více než 1600 Kč, tedy asi o 3,2 % současné hrubé průměrné mzdy.
Průměrná velikost nově poskytnuté hypotéky se s lednovými 4,51 mil. Kč udržuje na růstové trajektorii
Průměrná velikost skutečně nově poskytnuté hypotéky v únoru stoupla na 4,63 mil. Kč, tedy téměř o 3 % meziměsíčně. Její velikost je tak o 16 % vyšší než 4 mil. Kč před rokem. Dosáhnout na vyšší hypotéku umožňuje postupný pokles hypotečních sazeb, či postupný růst reálných mezd domácností (5,1 % meziročně v Q4-2025 či graficky zde) ovšem při pomalejším růstu disponibilního důchodu. Rovněž se zde promítají doposud pokračující uvolněné makroobezřetnostními limity ohledně příjmů ze strany ČNB (platí pouze 80% limit LTV či 90% v případě žadatelů mladších 36 let). Ty budou od dubna 2026 zpřísněny v případě tzv. investičních hypoték na 70 % LTV a 7x DTI.
Výše hypotéky pak souvisí také s vývojem cen nemovitostí, které se ve třetím čtvrtletí roku 2025 pokračovaly silným téměř 11% meziročním růstem či 16% v případě cen bytů. Nabídkové ceny v posledním čtvrtletí 2025 zpomalily mezičtvrtletní růst na 2,4 %, což je nejnižší nárůst od poloviny roku 2024. Ovšem tempo zůstává nad dlouhodobým průměrem 1,8 %. Podle dat od společnosti Flat Zone se průměrná transakční cena bytů, jak nových, tak starších v ČR ve čtvrtém čtvrtletí dostala na 97,5 tis. Kč/m2 (viz grafy na ČBA Monitor), což odráží 2% mezikvartální a 11,3% meziroční nárůst.
Hypoteční trh v roce 2025 přinesl silný objemový růst o 41 % a o téměř čtvrtinu v počtech
Za celý rok 2025 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypoteční úvěry v objemu 321 miliard Kč. To je o 93 miliard korun více než 228 miliard vytvořených v roce 2024. Tento meziroční skok odpovídá 41% nárůstu. K tomu se navíc refinancovaly hypotéky v rozsahu 85 miliard Kč a celý hypoteční trh tak v roce 2025 narostl na 406 miliard Kč z 275 miliard v roce 2024. Pokud upravíme objemy o nárůst cen bytů okolo 15-16 % (dle různých statistik), objem nových hypoték vzrostl reálně o něco méně. To odpovídá i mírnějšímu nárůstu počtu nových hypoték v roce 2025, o necelou čtvrtinu na více než 76,11 tisíc, a téměř 15% nárůstu průměrné výše poskytnuté nové hypotéky na 4,21 milionu Kč.
Mohlo by vás zajímat: Jakub Strnad přebírá vedení korporátního pojištění v UNIQA
Nové hypotéky se v roce 2025 financovaly průměrnou úrokovou sazbu 4,58 %, což bylo o půl procentního bodu méně než v roce 2024, přičemž spread vůči tržní swapové úrokové křivce dosáhl necelého jednoho procentního bodu, což je mírně pod dlouhodobým průměrem. Průměrná měsíční výše hypoteční splátky v roce 2025 dosáhla necelých 22,8 tisíce Kč, což je o 8,6 % více než v roce 2024, a mírně překonalo pravděpodobně více než 7% loňský nárůst průměrné nominální mzdy. Průměrný meziroční nárůst měsíční hypoteční splátky přibližně o 1 800 korun v roce 2025 především odrážel vyšší průměrnou úroveň hypotéky s navýšením splátky téměř o 2,9 tis. Kč, zatímco nižší hypoteční úroková sazba snížila průměrnou měsíční splátku o více než 1,2 tis. Kč.
[1] Jedná se především o dlouholeté úrokové swapy (interest rate swap, IRS), které odráží cenu peněz v delších splatnostech, například 2 až 10 let.
Komentáře
Přidat komentář