ČBA Hypomonitor: Únorové hypotéky pokračovaly svižně i díky nižší sazbě

Únor si udržel silný objem nově poskytnutých hypoték 

V únoru poskytly banky a stavební spořitelny skutečně nové hypoteční úvěry za 21,1 mld. Kč a k tomu klienti navíc refinancovali své hypotéky v rozsahu 4,3 mld. Kč. Oproti lednu tak nová hypoteční aktivita objemově stoupla přibližně o 13 %, což částečně odpovídá sezónnímu vlivu (obvykle objem nových hypoték v únoru meziměsíčně naroste o 4 %; předchozí měsíc poklesl o 5 % v porovnání s obvyklými -11 %).  Po sezónní úpravě přinesla únorová čísla nových hypoték nárůst (na přibližně 24,3 mld. Kč ve srovnání s 22,6 mld. v předchozích třech měsících) a dostala se tak na přibližně o 48 % vyšší úroveň ve srovnání s první polovinou minulého roku. V meziročním vyjádření růst objemu poskytnutých hypoték v únoru zvolnil na 62 % z lednových 72 % a po 83% meziročním nárůstu v minulém roce. Počet nových hypoték v únoru dosáhl 5277 kusů, což je o 37 % více než před rokem. Odhadujeme, že po sezónním očištění se jejich počet pohybuje okolo 5931, přibližně 3 % nad průměrným počtem (5756) v předchozích třech měsících.

Mohlo by vás zajímat: ČAP: Každý sedmý senior nezvládá zaplatit pobytovou sociální službu

„Objem nových hypoték v únoru pokračoval svižným tempem a k jeho oživení nepřispělo pouze obvyklé mírné únorové oživení. Tento nárůst odráží nejen další zvýšení průměrné výše hypotéky, ale pozorujeme i mírný nárůst počtu nových hypoték,“ říká Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace.

Objem refinancovaných úvěrů (interně či z jiné instituce) v únoru stoupl na 4,3 mld. Kč. To je o 10 % více než průměrných 3,9 miliardy refinancovaných loňský rok a o 100 % nad 2,2 miliardami refinancovanými v roce 2023. Podíl refinancovaných úvěrů na celkovém objemu poskytnutých hypoték pak lehce klesl na 16,9 %, což odpovídá loňskému průměru 16,9 %. Nachází se tak nepatrně pod 17,2% podílem z let 2022-2023, ovšem stále pod téměř 29% podílem z období 2020-2021, kdy domácnosti refinancovaly za hypoteční sazbu 2,14 %. Zatímco v únoru 2025 se domácnosti refinancovaly za úrokovou sazbu 4,69 %, což je stále o výrazných 0,6% bodu méně než 5,3 % v únoru 2024. 

Průměrná hypoteční sazba pokračuje v klesajícím trendu 

Průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték dále klesla na 4,72 % z lednových 4,78 %. Její snížení tak potvrzuje klesající trend pod 5 % naposledy zaznamenaných v červenci 2024. Její únorová úroveň je tak o 0,64% bodu níže než 5,36% sazba před rokem, což snižuje měsíční splátky hypotéky přibližně o 1,7 % čistého příjmu žadatele, tedy o 1,5 tis. Kč. Pro srovnání průměrná hodnota hypoteční sazby v roce 2024 dosáhla 5,07 % v porovnání se sazbou 5,81 % v roce 2023. „Průměrná hypoteční sazba v únoru poklesla k 4,72 % z 4,78 % před měsícem a její meziměsíční pokles byl třetí nejsilnější od dubna loňského roku. Hypoteční sazby budou pravděpodobně nadále klesat kvůli konkurenčnímu boji, i když současný vývoj na tržních úrokových sazbách v české ekonomice a v eurozóně tento proces může brzdit,“ přidává Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace.

Ačkoliv Česká národní banka v únoru obnovila pokles úrokových sazeb jejím snížením na 3,75 %, tak tržní sazby s delší splatností jsou v průměru ve stejném rozmezí od podzimu minulého roku.

Promítá se do nich řada faktorů, nejen vývoj úrokové sazby ČNB, ale i kombinace výhledu na inflaci, ekonomiku a dynamiky měnového kurzu. Navíc se v průběhu března do vyšších tržních úrokových sazeb propsalo očekávání vyšších výdajů na zbrojení, které je vnímáno proinflačně. Rovněž česká jádrová inflace v únoru nevykázala zvolnění své měsíční dynamiky. K tomu se přidává i pokračující svižné tempo růstu mezd ve čtvrtém čtvrtletí 2024.

Mohlo by vás zajímat: Globální financování InsurTech kleslo na sedmileté minimum. AI je trend

V současnosti například trh signalizuje necelé dvoje snížení úrokové sazby ČNB po čtvrt procentního bodu během roku 2025 (tedy přibližně k 3,3 %). Toto signalizované snížení je ovšem o 0,4procentního bodu mírnější, než předjímal v září loňského roku. A to kvůli silnějšímu růstu spotřebitelské inflace, než se očekávalo v polovině minulého roku, či silnějšímu růstu mezd v ekonomice. A to v ekonomice, u které se stále očekává oživení v letošním roce při stále spíše napjatém než uvolněném trhu práce.

Pokud počítáme se scénářem mírného oživení ekonomiky, tak pro pokles dlouhodobých tržních sazeb jsou nutné strukturální reformy, které uleví inflačním tlakům v ekonomice z nabídkové strany. Ty by navrátily diskusi o hypotetické úrovni neutrální úrokové sazby centrální banky zpět ke 3 % ze současné diskutované výše 3,5 %.

Zároveň do této dynamiky vstupuje i vývoj obdobných úrokových sazeb v zahraničí. Zmíněné tržní úrokové sazby delších splatností jsou v posledním období rozkolísané a reagují do velké míry na očekávání trhů spojené s vývojem sazeb v USA. Česká pětiletá sazba se nyní pohybuje přibližně okolo 3,6-3,7 %, tedy asi o 0,55procentního bodu výše než v září, tedy okolo úrovní na začátku letošního ledna. To odráží návrat eurových sazeb k 2,5 % z ledna letošního roku rovněž v souvislosti s možnými vyššími výdaji na zbrojení. Na druhou strnu pětileté úrokové sazby v USA mírně poklesly k 4,1 % z přes 4,3 % kvůli obavám o sílu ekonomického růstu. 

Průměrná velikost hypotéky v lednu dále stoupla kvůli úvěrům na výstavbu 

Průměrná velikost skutečně nově poskytnuté hypotéky v únoru mírně stoupla na 4 mil. Kč, tedy o přibližně 2 % meziměsíčně. Její velikost je tak o 18 % vyšší než 3,38 mil. Kč před rokem. To odráží kombinaci vyšších cen nemovitostí, růstu mezd a nižších úrokových sazeb. Odhlédneme-li od mimořádné hodnoty téměř 4 mil. Kč v srpnu 2024 (vliv nové legislativy), tak průměrná hodnota od dubna postupně roste a o 15 % převyšuje předcházející rekordní úroveň z listopadu 2021 ve výši 3,46 mil. Kč. Dosáhnout na vyšší hypotéku umožňuje postupný pokles hypotečních sazeb či pokračující uvolnění makroobezřetnostních příjmových limitů ze strany ČNB společně s postupným růstem reálných příjmů domácností. Výše hypotéky pak souvisí také s vývojem cen nemovitostí, které v loňském roce vyrostly o více než 10 % meziročně.

Mohlo by vás zajímat: PwC CEO Survey: Šéfové českých firem vyhlíží rok 2025 se zvýšeným optimismem

Dopad na průměrnou splátku

Kombinace poklesu úrokové sazby a vyšší průměrné výše hypotéky v únoru 2025 ve srovnání s průměrnými hodnotami z roku 2024 zvýšily průměrnou měsíční splátku hypotéky o 1,1 tis. Kč. Scénáře vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky znázorňuje tabulka č. 2. Ta napovídá, že pokles hypotečních sazeb bezmála o 0,4% bodu vůči jejich průměrné výši 5,07 % v roce 2024 přinesl, pro průměrnou velikost hypotéky při jejím obvyklém přibližně 26,5letém splácení, snížení měsíční splátky o více než 800 Kč na přibližně 22,1 tis. Kč, tedy o 0,9 % čistého příjmu žadatele v porovnání s průměrnou splátkou v minulém roce. Ve srovnání s průměrnou hypoteční sazbou 5,81 % v roce 2023 dosáhla úspora kvůli úrokové sazbě o více než 2600 Kč, což je ovšem opět pro aktuální hodnotu průměrné nové hypotéky.

Ovšem současná průměrná výše hypotéky je o 9 % vyšší než její průměrná výše v roce 2024, což přispívá k navýšení měsíční splátky o 1,8 tis. Kč ve srovnání s průměrnou měsíční splátkou v minulém roce navázanou na loňskou průměrnou výši hypotéky ovšem při současné úrokové sazbě. Splátka hypotéky ve výši jednoho milionu korun s 30letou splatností se se současnými úrokovými sazbami pohybuje okolo 5,2 tisíce Kč.

Hypoteční trh v roce 2024: Rekordní růst o 83 % 

Za celý rok 2024 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypoteční úvěry v objemu 228 miliard Kč. To je více než 83% skok vůči objemu z roku 2023. K tomu se navíc refinancovaly hypotéky v rozsahu 47 miliard Kč a celý hypoteční trh tak v roce 2024 narostl na 275 miliard Kč ze 150 miliard v roce 2023. Pokud upravíme objemy o nárůst cen nemovitostí o 4-8 % (dle různých statistik během 1.-3. čtvrtletí 2024), objem nových hypoték vzrostl reálně o něco méně. To odpovídá i mírnějšímu nárůstu počtu nových hypoték v roce 2024 o 53 % meziročně na téměř 62 tisíc a téměř 20% nárůstu průměrné výše poskytnuté nové hypotéky na 3,7 milionu Kč. Ve srovnání s předpandemickými roky 2017-2019 byl objem poskytnutých nových hypoték v roce 2024 zhruba o necelou pětinu vyšší.