V dubnu poskytly banky a stavební spořitelny skutečně nové hypoteční úvěry za 26 mld. Kč a k tomu klienti navíc refinancovali či navýšili své hypotéky v rozsahu 6,2 mld. Kč. Oproti březnu tak nová hypoteční aktivita objemově klesla přibližně o 4 %, což odpovídá jak sezónnímu vlivu (obvykle objem nových hypoték v dubnu meziměsíčně klesne o 10 %; předchozí měsíc stoupl o 29 % v porovnání s obvyklými 23 %), tak mírné korekci po silném březnovém objemu. Po sezónní úpravě přinesla dubnová čísla mírný pokles (přibližně na 23,9 mld. Kč ve srovnání s 24,3 mld. v předchozích třech měsících). Jejich objem je tak o necelou polovinu vyšší než v prvním pololetí minulého roku. V meziročním vyjádření růst objemu poskytnutých hypoték v dubnu zvolnil na 37 % z březnových 75 % a po 83% meziročním nárůstu v minulém roce.
Mohlo by vás zajímat: ČBA: Kyberútoky způsobily v 1Q škody za víc než 364 milionů korun
Počet nových hypoték v dubnu dosáhl 6389 kusů, což je o 21 % více než před rokem. Odhadujeme, že po sezónním očištění se jejich počet pohybuje okolo 6064, přibližně 1 % pod průměrným počtem (6103) v předchozích třech měsících. Dynamika počtu nových hypoték v posledních dvou měsících implikuje jejich letošní nárůst na celkový počet okolo 73 tisíc, což by bylo téměř o pětinu více než v loňském roce a přiblížil by se počtu z roku 2019.
„Za první čtyři měsíce můžeme pozorovat dynamický růst hypotečního trhu i u stavebních spořitelen. Přestože se trh stavebního spoření zaměřuje především na renovaci a nezajištěné úvěry na bydlení, tak zde máme téměř 80% meziroční růst i v oblasti zajištěných úvěrů. Mimo jiné tomu pomáhá relativně dynamický pokles průměrné úrokové sazby v prvních měsících roku 2025, proti pomalému poklesu v roce 2024,“ říká Michal Noha, produktový manažer z Raiffeisen Stavební spořitelny.
Objem refinancovaných a navýšených úvěrů (interně či z jiné instituce) v dubnu stoupl na 6,2 mld. Kč. To je o 58 % více než průměrných 3,9 miliardy refinancovaných v loňském roce a o 188 % nad 2,2 miliardami refinancovanými v roce 2023. Podíl refinancovaných úvěrů na celkovém objemu poskytnutých hypoték pak vzrostl na 19,3 %, což je nad loňským průměrem 16,9 %. Nachází se tak nad 17,2% podílem z let 2022-2023, ovšem stále pod téměř 29% podílem z období 2020-2021, kdy domácnosti refinancovaly za hypoteční sazbu 2,14 %. Zatímco v dubnu 2025 se domácnosti refinancovaly za úrokovou sazbu 4,57 %, což je stále o výrazných 0,5% bodu méně než 5,04 % v dubnu loňského roku.
Průměrná hypoteční sazba pokračuje v klesajícím trendu
Průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték nepatrně dále klesla na 4,65 % z březnových 4,68 %. Její snížení tak potvrzuje klesající trend pod 5 % naposledy zaznamenaných v červenci 2024. Její dubnová úroveň je tak o 0,44% bodu níže než 5,09% sazba před rokem, což snižuje měsíční splátky hypotéky přibližně o 1,2 % čistého příjmu žadatele, tedy o 1,1 tis. Kč. Pro srovnání průměrná hodnota hypoteční sazby v roce 2024 dosáhla 5,07 % v porovnání se sazbou 5,81 % v roce 2023. „Zatiaľ to vyzerá na stabilitu trhu s hypotékami. Aj keď objem hypoték vzrástol, čo môže naznačovať mierne oživenie, celková situácia je zatiaľ stabilná a závisí od ekonomických podmienok a úrokových sadzieb v budúcnosti, či nastane výraznejšie oživenie trhu,“ říká Soňa Holíková, manažer hypoték z mBank.
V uplynulém měsíci byly patrné tři faktory, které ovlivnily směřovaní delších tržních úrokových sazeb, [1] které mají klíčový vliv na hypoteční sazby: 1) květnové snížení úrokové sazby ČNB na 3,5 %. Proti tomu ovšem jdou 2) přinejmenším prozatímní uklidnění celních válek; a za 3) česká inflační čísla, která poskytla spíše jestřábí signál pro politiku ČNB. Poslední dva z těchto faktorů přispěly k mírné korekci, tedy nárůstu tržních úrokových sazeb po jejich dubnovém propadu, kdy trhy zacenily riziko slabšího ekonomického růstu po představení Trumpových recipročních cel. Například české pětileté úrokové swapy v dubnu poklesly o 0,3% bodu na 3,3 % z březnových 3,6 %. Na druhou stranu se tím ovšem navrátily na úroveň konce léta 2024. Ovšem spíše pozitivní či proinflační data v květnu prozatím navrátila pětileté swapy na 3,4 %.
Mohlo by vás zajímat: Anketa Pojišťovna roku 2024 zná vítěze. Osobností trhu je Martin Žáček
Úroková hypoteční sazba na nové hypotéky v dubnu dle Hypomonitoru spadla na 4,65 %. Nacházela se tak přibližně 1,4% bodu na průměrnými tržními swapovými sazbami, což je přibližně o 0,3% bodu nad dlouhodobým průměrem od roku 2014. Pokud nedojde k výraznější korekci tržních úrokových sazeb směrem vzhůru (což by bylo možné ve scénáři vymizení rizika celních válek, tedy se silnějším růstem ekonomiky), pak by současný rozdíl mezi hypoteční a tržní sazbou měl přispět k dalšímu poklesu hypoteční sazby.
„Udržení současné dynamika nových hypotečních úvěrů by přineslo kreditní impulz v rozsahu 3,4 % HDP. To by bylo výraznější oživení po 1,5% a 2,7% impulsech v letech 2023 a 2024 a představovalo by to tak návrat k impulzům z let 2017-2018. Ovšem počet nových hypoték by letos asi spíše dosáhl roku 2019, kdy nové hypotéky dodaly do ekonomiky impulz v rozsahu 2,7 % HDP,“ přidává Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace.
Průměrná velikost hypotéky v dubnu nepatrně stoupla, ale více stoupla u hypoték určených ke koupi
Průměrná velikost skutečně nově poskytnuté hypotéky v dubnu nepatrně stoupla na 4,08 mil. Kč. Její velikost je tak o 14 % vyšší než 3,59 mil. Kč před rokem. To odráží kombinaci vyšších cen nemovitostí (viz graf níže s vyšším nárůstem průměrné hypotéky na koupi), růstu mezd a nižších úrokových sazeb. Odhlédneme-li od mimořádné hodnoty téměř 4 mil. Kč v srpnu 2024 (vliv nové legislativy), tak průměrná hodnota od ledna postupně roste a o 18 % převyšuje předcházející rekordní úroveň z listopadu 2021 ve výši 3,46 mil. Kč. Dosáhnout na vyšší hypotéku umožňuje postupný pokles hypotečních sazeb, či postupný růst reálných příjmů domácností, společně s pokračujícím uvolněním makroobezřetnostních příjmových limitů ze strany ČNB. Výše hypotéky pak souvisí také s vývojem cen nemovitostí, které v loňskem roce vyrostly o více než 10 % meziročně (viz ČBA Monitor).
Dopad na průměrnou splátku
Kombinace poklesu úrokové sazby a vyšší průměrné výše hypotéky v dubnu 2025 ve srovnání s průměrnými hodnotami z roku 2024 zvýšily průměrnou měsíční splátku hypotéky o 1,3 tis. Kč. Scénáře vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky znázorňuje tabulka č. 2. Ta napovídá, že pokles hypotečních sazeb přes o 0,4% bodu vůči jejich průměrné výši 5,07 % v roce 2024 přinesl, pro průměrnou velikost hypotéky při jejím obvyklém přibližně 26,6letém splácení, snížení měsíční splátky o více než 1000 Kč na přibližně 22,3 tis. Kč, tedy o 1,1 % čistého příjmu žadatele v porovnání s průměrnou splátkou v minulém roce. Ve srovnání s průměrnou hypoteční sazbou 5,81 % v roce 2023 dosáhla úspora kvůli úrokové sazbě o více než 2800 Kč, což je ovšem opět pro aktuální hodnotu průměrné nové hypotéky.
Mohlo by vás zajímat: ČAP: První tři měsíce přinesly pojišťovnám nárůst nákladů na pojistném plnění
Ovšem současná průměrná výše hypotéky je o 11 % vyšší než její průměrná výše v roce 2024, což přispívá k navýšení měsíční splátky o 2,2 tis. Kč ve srovnání s průměrnou měsíční splátkou v minulém roce navázanou na loňskou průměrnou výši hypotéky ovšem při současné úrokové sazbě. Splátka hypotéky ve výši jednoho milionu korun s 30letou splatností se se současnými úrokovými sazbami pohybuje okolo 5,2 tisíce Kč. Naopak, ve srovnání s průměrnou 2,8% úrokovou hypoteční sazbou pro nové hypotéky v roce 2019, tak současná hypoteční sazba pro refinancování ve výši 4,57 % při zkrácení splatnosti úvěru zvedá měsíční splátky u průměrné hypotéky přibližně o více než 1800 Kč, tedy asi o 3,8 % současné hrubé průměrné mzdy.
Hypoteční trh v roce 2024: Rekordní růst o 83 %
Za celý rok 2024 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypoteční úvěry v objemu 228 miliard Kč. To je více než 83% skok vůči objemu z roku 2023. K tomu se navíc refinancovaly hypotéky v rozsahu 47 miliard Kč a celý hypoteční trh tak v roce 2024 narostl na 275 miliard Kč ze 150 miliard v roce 2023. Pokud upravíme objemy o nárůst cen nemovitostí o 4-8 % (dle různých statistik během 1.-3. čtvrtletí 2024), objem nových hypoték vzrostl reálně o něco méně. To odpovídá i mírnějšímu nárůstu počtu nových hypoték v roce 2024 o 53 % meziročně na téměř 62 tisíc a téměř 20% nárůstu průměrné výše poskytnuté nové hypotéky na 3,7 milionu Kč. Ve srovnání s předpandemickými roky 2017-2019 byl objem poskytnutých nových hypoték v roce 2024 zhruba o necelou pětinu vyšší.
[1] Jedná se o dlouholeté úrokové swapy (interest rate swap, IRS), které odráží cenu peněz v delších splatnostech, například 2 až 10 let.
Komentáře
Přidat komentář