Růst tržních úrokových sazeb pravděpodobně přispěl k dalšímu efektu předzásobení se stále nižší úrokovou sazbou po efektu předzásobení kvůli dubnovému zpřísnění podmínek ČNB pro tzv. investiční hypotéky. To se pravděpodobně i odrazilo ve vyšší průměrné velikosti hypotéky. Ta v dubnu mírně stoupla na 4,9 milionu korun. Tento nárůst se odrazil i ve vyšší měsíční splátce, která v dubnu u nově poskytnuté hypotéky dosáhla 26 tisíc korun a u mediánu téměř 21 tisíc Kč.
Mohlo by vás zajímat: Anketa Pojišťovna roku slaví čtvrtstoletí. Osobností trhu je Jitka Chizzola
Další zasedání ČNB spojené s nastavením makroobezřetnostní politiky hypoték proběhne 4. června po březnovém relativně jestřábím komentáři k nastavení současné 1,25% proticyklické kapitálové rezervy (následná jednání budou 10. září a 26. listopadu).
„Do silných dubnových čísel se pravděpodobně promítl dvojí faktor předzásobení, a to pravděpodobně s dozvuky dubnového zpřísnění podmínek pro investiční hypotéky, ale i se snahou vyhnout se vyšším úrokovým sazbám, jelikož duben přinesl prozatím nepatrné zvýšení hypoteční úrokové sazby ve srovnání se skokem tržních úrokových sazeb,“ domnívá se Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace.
Do dubnových čísel se pravděpodobně ještě propsaly hypotéky předjednané v březnu
Celkově banky a stavební spořitelny v dubnu vykázaly nový nekonsolidovaný business v podobě nových a refinancovaných hypoték v objemu 61,5 mld. Kč, což je o 11 % více než před měsícem. V meziročním srovnání stoupl o 90 %. Jejich celkový objem v letošním roce prozatím dosáhl 193 mld. Kč, což představuje 70% nárůst ve srovnání s lednem až dubnem předcházejícího roku.
V dubnu poskytly banky a stavební spořitelny skutečně nové hypoteční úvěry bez refinancování za 44,2 mld. Kč. Oproti březnu tak nová hypoteční aktivita objemově stoupla přibližně o 10 %, zatímco obvykle v dubnu částečně koriguje silný sezónní nástup v březnu. Po sezónní úpravě přinesla dubnová čísla nových hypoték 13,2% zlepšení na 40,5 mld. Kč ve srovnání s březnovými 35,8 mld. Kč a zároveň se nachází nad průměrným objemem z předchozích tří měsíců (35 mld. Kč). Objem nově poskytnutých hypoték se v dubnu dostal na vyšší úroveň přibližně o 67 % ve srovnání s první polovinou loňského roku. V meziročním vyjádření růst objemu poskytnutých hypoték v dubnu opět zesílil na 69 % z březnových 49 % po průměrném 41% meziročním nárůstu v minulém roce. V letošním roce bylo okolo 73 % objemu nových úvěrů určeno ke koupi a 15 % na výstavbu, zatímco podíl kategorie ostatní, kam v některých případech spadají i tzv. hypotéky bez nemovitostí, stoupl na 12 %.
Počet nových hypoték v dubnu narostl o 8 % meziměsíčně na 9 049 kusů, což je o 41 % více než před rokem. Odhadujeme, že po sezónním očištění se jejich počet pohybuje okolo 8 533, přibližně 15 % nad průměrným počtem (7 431) v předchozích třech měsících. Od počátku roku dosáhl počet nových hypoték 29,9 tisíce kusů (+28,5 % meziročně). Dynamika počtu nových hypoték z posledních tří měsíců, tedy za únor až duben implikuje jejich letošní nárůst na celkový počet okolo 92,7 tisíc, což bylo nedaleko průměrných počtů okolo 95 tisíc z let 2016 až 2018, ale stále hluboko pod 114 tisíci z roku 2021. Ale po dubnovém zpřísnění podmínek ČNB lze očekávat menší počty nových hypoték. Ty by pak při 7% korekci uzavřely letošní rok okolo 79 tisíc, což by bylo o 3,5 % více než v loňském roce.
Mohlo by vás zajímat: Sloupek Kateřiny Lhotské: Pohádce o klimatické apokalypse je konec. Opravdu…
„Hlavní událostí uplynulých dvou měsíců je nejistota ohledně vývoje cen zdrojů, která ovlivňuje sazby hypoték. Cena zdrojů výrazně vzrostla kvůli geopolitickým rizikům od března 2026. Růst úrokových sazeb je nepříjemným překvapením pro klienty, kterým bude v roce 2026 končit platnost fixace úrokové sazby. Sazby se před 5 lety totiž pohybovaly okolo 2,5 % zatímco nyní atakují hranici 5 %,“ doplňuje Marian Holub, expert na financování bydlení České spořitelny.
Podíl refinancovaných a navýšených úvěrů dále roste navzdory stále silnějším objemům nových hypoték. Objem refinancovaných a navýšených úvěrů (interně či z jiné instituce) v dubnu stoupl na 17,2 mld. Kč. To je o 143 % více než průměrných 7,1 miliardy refinancovaných v loňském roce a o víc než trojnásobek vůči 3,9 miliardám refinancovaných v roce 2024. Podíl refinancovaných úvěrů na celkovém objemu poskytnutých hypoték pak dále vzrostl na 28 %, což je nad loňským průměrem 20,7 %, ale nachází se nedaleko 29% podílu z let 2020-2021, kdy domácnosti refinancovaly za hypoteční sazbu 2,14 %. V dubnu 2026 se domácnosti refinancovaly za úrokovou sazbu 4,42 %, což je stále o 0,16procentního bodu méně než 4,58 % před rokem. Vyšší objemy refinancování odrážejí souběh končících delších fixací z období nízkých úrokových sazeb a kratších fixací z nedávného období vyšších úrokových sazeb. Blíže k stoupající vlně refixací viz Fokus ČBA: Vlna refixací hypoték sílí, úrokový šok ale slábne. Rizikem zůstává vyšší inflace.
„Dubnový a květnový vývoj úrokových sazeb ukazuje, že hypoteční sazby dnes nereagují pouze na kroky ČNB, ale stále více i na pohyb tržních sazeb a swapů. Očekávání zlevňování hypoték se proto částečně posouvá a banky zůstávají opatrné,“ podotýká Soňa Holíková, produktová manažerka hypoték mBank.
Průměrná hypoteční sazba v dubnu růstem na 4,52 % prozatím pouze částečně reflektovala skok v tržních sazbách
Průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték v dubnu „lehce“ vzrostla na 4,52 % z březnových 4,43 %. Její meziměsíční nárůst o 0,09 p. b., tak pouze z části reflektoval předchozí nárůst tržních sazeb. Její dubnová úroveň tak stále byla o 0,13procentního bodu níže než 4,65% sazba před rokem, což snižuje měsíční splátky hypotéky přibližně o 400 korun, tedy 0,4 % čistého příjmu žadatele. Pro srovnání průměrná hodnota hypoteční sazby v roce 2025 dosáhla 4,58 % v porovnání se sazbou 5,07 % v roce 2024.
Dubnová úroková hypoteční sazba se se 4,52 % nacházela 0,42procentního bodu nad průměrnými tržními swapovými sazbami. To je přibližně 0,63 p. b. pod dlouhodobým průměrem od roku 2014 (1,05 p. b.), zatímco v předešlých třech měsících tento spread vůči dlouhodobému průměru činil v lednu a únoru téměř 1 p. b., zatímco se v březnu zúžil na 0,34 p. b. Dubnová úroveň hypotečních úrokových sazeb v porovnáním s průměrnou výší swapových sazeb z první květnové půle, by tento rozdíl zúžila na čtvrt procentního bodu. V naší studii jsme poukázali na strukturální faktory, především sílu poptávky na konkurenčním trhu, které ovlivňují působení tržních úrokových sazeb na hypoteční sazby.
Mohlo by vás zajímat: Jana Jenšová po 26 letech končí ve vedení SV pojišťovny
České tržní delší úrokové sazby,[1] které mají klíčový vliv na hypoteční sazby, byly během dubna a března velmi volatilní, ale v případě tříletých swapů se ustálily na stejných hodnotách okolo 4,1 % a v případě pětiletých okolo 4,19 %. To je přibližně 0,6 p. b. nad únorovou hodnotou, která naopak zaceňovala mírný pokles úrokové sazby ČNB. To se s Íránskou válkou výrazně změnilo, jelikož šok do cen energetických komodit, ale i stále vysoká jádrová inflace, eliminovaly holubičí tón z komunikace centrální banky (blíže viz Nový výhled ČNB na vyšší sazby se "pouze" přetavil do jestřábí komunikace). Eurové pětileté swapy v dubnu stouply na 2,85 % z březnových 2,74 % a byly 0,51 p. b. nad jejich průměrnou loňskou úrovní 2,34 %. V případě amerických pětiletých úrokových swapů došlo v dubnu k jejich růstu na 3,89 % z březnových 3,8 % a nacházely se 0,03 p. b. nad jejich průměrnou hodnotou z roku 2025.
Dopady na průměrnou měsíční hypoteční splátku přes 26 tisíc Kč, ovšem s mediánem u 21 tisíc
Kombinace stále nižší úrokové sazby a vyšší průměrné výše hypotéky v dubnu 2026 zvýšily aktuální průměrnou měsíční splátku nově poskytnuté hypotéky o 3,5 tis. Kč v porovnání s podmínkami z roku 2025. Scénáře vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky znázorňuje tabulka č. 2. Ta napovídá, že pokles hypotečních sazeb bezmála o 0,1procentního bodu vůči jejich průměrné výši 4,58 % v roce 2025 přinesl, pro průměrnou velikost hypotéky při jejím obvyklém přibližně 26,8letém splácení, snížení měsíční splátky o necelých 200 Kč na přibližně 26,2 tis. Kč, tedy o 0,2 % čistého příjmu žadatele v porovnání s průměrnou splátkou v minulém roce.
Ve srovnání s průměrnou 2,33% úrokovou hypoteční sazbou pro nové hypotéky v roce 2021 tak současná hypoteční sazba pro refinancování ve výši 4,42 % při zkrácení splatnosti úvěru zvedá měsíční splátky u průměrné hypotéky více než 3000 Kč, tedy asi o 5,8 % současné hrubé průměrné mzdy. Dopady a okolnosti jsme diskutovali ve Fokus ČBA: Vlna refixací hypoték sílí, úrokový šok ale slábne. Rizikem zůstává vyšší inflace.
Průměrná velikost nově poskytnuté hypotéky se s dubnovými 4,89 mil. Kč udržuje na růstové trajektorii
Průměrná velikost skutečně nově poskytnuté hypotéky v dubnu mírně stoupla na 4,89 mil. Kč, tedy téměř o 2 % meziměsíčně. Její velikost je tak o 20 % vyšší než 4,07 mil. Kč před rokem. Vyšší průměrná velikost hypotéky na počátku letošního roku pravděpodobně odráží doznívající efekt předzásobení u tzv. investičních hypoték, kde od dubna ČNB zpřísnila požadavky (LTV na 70 % a DTI na 7x). Zároveň efekt předzásobení asi bude relevantní i kvůli zlomu v tržních úrokových sazbách, tedy využití stále nižších hypotečních úrokových sazeb. Na pozadí také působí postupný růst reálných mezd domácností (5,1 % meziročně v Q4-2025; graficky zde).
Výše hypotéky pak souvisí také s vývojem cen nemovitostí, které i ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025 pokračovaly se silným téměř 11% meziročním růstem. Nabídkové ceny v prvním čtvrtletí 2025 mírně zrychlily na 2,7 % mezičtvrtletně, což stále převyšuje jejich dlouhodobé průměrné navýšení o 1,8 %. Podle dat od společnosti Flat Zone se průměrná transakční cena bytů, jak nových, tak starších v ČR ve čtvrtém čtvrtletí roku 2025 dostala na 97,5 tis. Kč/m2 (viz grafy na ČBA Monitor), což odráží 2% mezikvartální a 11,3% meziroční nárůst.
Mohlo by vás zajímat: Kooperativa slaví: 35 let pro život, jaký je
Hypoteční trh v roce 2025 přinesl silný objemový růst o 41 % a o téměř čtvrtinu v počtech
Za celý rok 2025 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypoteční úvěry v objemu 321 miliard Kč. To je o 93 miliard korun více než 228 miliard vytvořených v roce 2024. Tento meziroční skok odpovídá 41% nárůstu. K tomu se navíc refinancovaly hypotéky v rozsahu 85 miliard Kč a celý hypoteční trh tak v roce 2025 narostl na 406 miliard Kč z 275 miliard v roce 2024. Pokud upravíme objemy o nárůst cen bytů okolo 15-16 % (dle různých statistik), objem nových hypoték vzrostl reálně o něco méně. To odpovídá i mírnějšímu nárůstu počtu nových hypoték v roce 2025, o necelou čtvrtinu na více než 76,11 tisíc, a téměř 15% nárůstu průměrné výše poskytnuté nové hypotéky na 4,21 milionu Kč.
Nové hypotéky se v roce 2025 financovaly průměrnou úrokovou sazbu 4,58 %, což bylo o půl procentního bodu méně než v roce 2024, přičemž spread vůči tržní swapové úrokové křivce dosáhl necelého jednoho procentního bodu, což je mírně pod dlouhodobým průměrem. Průměrná měsíční výše hypoteční splátky v roce 2025 dosáhla necelých 22,8 tisíce Kč, což je o 8,6 % více než v roce 2024, a mírně překonalo pravděpodobně více než 7% loňský nárůst průměrné nominální mzdy. Průměrný meziroční nárůst měsíční hypoteční splátky přibližně o 1 800 korun v roce 2025 především odrážel vyšší průměrnou úroveň hypotéky s navýšením splátky téměř o 2,9 tis. Kč, zatímco nižší hypoteční úroková sazba snížila průměrnou měsíční splátku o více než 1,2 tis. Kč.
[1] Jedná se především o dlouholeté úrokové swapy (interest rate swap, IRS), které odráží cenu peněz v delších splatnostech, a to v posledních letech okolo 3 až 5 let, ale relevantní zůstává celá křivka 2 až 10 let, i když 10 leté splatnosti jsou méně relevantní kvůli vyšším sazbám centrálních bank v porovnání s předchozí dekádou, ale i kvůli účelně vynaloženým nákladům při předčasném splacení hypoték.
Komentáře
Přidat komentář