Navzdory růstu tržních úrokových sazeb přispěl k vyššímu objemu nově poskytnutých hypoték, kromě blížících se přísnějších podmínek ČNB pro tzv. investiční hypotéky, i další mírný pokles průměrné realizované úrokové sazby u nových hypoték na 4,43 % z únorových 4,46 %. Banky tak v březnu tlumily nárůst tržních úrokových sazeb. V naší studii jsme poukázali na strukturální faktory, především sílu poptávky na konkurenčním trhu, které ovlivňují působení tržních úrokových sazeb na hypoteční sazby. Efekt předzásobení se nižší úrokovou sazbou či investiční hypotékou se pravděpodobně odrazil i ve vyšší průměrné velikosti hypotéky. Ta v březnu překonala 4,8 milionu korun. Tento nárůst se odrazil i ve vyšší měsíční splátce u nově poskytnuté hypotéky, která v březnu v průměru překročila 25 tisíc korun a u mediánu 20 tisíc Kč.
Mohlo by vás zajímat: S konzumací alkoholu lze v Česku spojit 6 až 7 tisíc úmrtí ročně
Uvedené informace plynou z údajů ČBA Hypomonitoru, který zachycuje data všech tuzemských bank a stavebních spořitelen poskytujících hypoteční úvěry. Další zasedání ČNB spojené s nastavením makroobezřetnostní politiky hypoték proběhne 4. června po březnovém relativně jestřábím komentáři k nastavení současné 1,25% proticyklické kapitálové rezervy (následná jednání budou 10. září a 26. listopadu).
„Do silných březnových čísel se pravděpodobně promítl faktor předzásobení nižší úrokovou sazbou a přívětivějšími podmínkami pro investiční hypotéky. První důvod odráží dozvuk novoročního zacenění poklesu úrokové sazby centrální banky, zatímco březen s íránským cenovým šokem tento trend zvrátil. Druhým důvodem je dubnová aktivace přísnějších pravidel centrální banky pro investiční hypotéky,“ domnívá se Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace.
Březen zůstal na pravděpodobně dočasně silných objemech i počtech
„Trh s bydlením si i v posledních měsících udržuje vysokou dynamiku a očekáváme, že ceny nemovitostí porostou i nadále, byť mírnějším tempem. Dlouhodobý převis poptávky představuje strukturální charakteristiku českého trhu, která vychází zejména z omezené nové výstavby. Zaměřujeme se proto i na širší přístupy k dosažení lepší dostupnosti bydlení pro různé skupiny obyvatel. Příkladem je naše podpora družstevního bydlení s významným potenciálem pro rozšíření nabídky trhu,“ doplňuje Martin Vašek, generální ředitel Hypoteční banky skupiny ČSOB.
Celkově banky a stavební spořitelny v březnu poskytly nové a refinancované hypotéky v objemu 55,4 mld. Kč, což je o 36,8 % více než před měsícem. Jejich celkový objem tak v letošním roce prozatím dosáhl 131 mld. Kč, což představuje 62% nárůst ve srovnání s lednem až březnem předcházejícího roku.
V březnu poskytly banky a stavební spořitelny skutečně nové hypoteční úvěry bez refinancování za 40,3 mld. Kč. Oproti únoru tak nová hypoteční aktivita objemově stoupla přibližně o 36 %, což částečně sezónnímu vlivu (obvykle objem nových hypoték v březnu meziměsíčně naroste o 28 %; předchozí měsíc stoupl o 10 % v porovnání s obvyklými 13 %). Po sezónní úpravě přinesla březnová čísla nových hypoték 6% zlepšení na 35,8 mld. Kč ve srovnání s únorovými 33,8 miliardami. Nepatrně tak překonala lednový rekord a objemově se zařadila na první místo. V meziročním vyjádření růst objemu poskytnutých hypoték v březnu zesílil na 49 % po průměrném 41% meziročním nárůstu v minulém roce. V letošním roce bylo okolo 76 % objemu nových úvěrů určeno ke koupi, což je pod průměrnými loňskými 79 %, mírně stoupl podíl úvěrů na výstavbu na 14 % a roste podíl ostatních úvěrů s 10 %.
Počet nových hypoték v březnu narostl o 30,7 % meziměsíčně na 8 381 kusů, což je o 25 % více než před rokem. Odhadujeme, že po sezónním očištění se jejich počet pohybuje okolo 7 480, přibližně 5 % nad průměrným počtem (7 104) v předchozích třech měsících. Od počátku roku dosáhl počet nových hypoték 20,8 tisíce kusů, téměř o čtvrtinu více než před rokem. Dynamika počtu nových hypoték z posledních tří měsíců, tedy za leden až březen implikuje jejich letošní nárůst na celkový počet okolo 89,2 tisíc, což by bylo téměř o 17 % více než v loňském roce. Ale po dubnovém zpřísnění podmínek ČNB lze očekávat menší počty nových hypoték, který by při negativním 7% šoku letošní rok uzavřely pod 85 tisíci, což by bylo o 11 % více než v loňském roce. Ovšem tyto počty by zůstaly pod průměrnými 95 tisíci z let 2016 až 2018 či výrazněji pod 114 tisíci z roku 2021.
Mohlo by vás zajímat: Gallagher Re: Globální financování InsurTechu loni opět prudce vzrostlo
Objem refinancovaných a navýšených úvěrů (interně či z jiné instituce) v březnu stoupl na 15,1 mld. Kč. To je o 113 % více než průměrných 7,1 miliardy refinancovaných v loňském roce a o 285 % nad 3,9 miliardami refinancovanými v roce 2024. Podíl refinancovaných úvěrů na celkovém objemu poskytnutých hypoték pak vzrostl na 27,3 %, což je nad loňským průměrem 20,7 %. Nachází se tak nad 17,2% podílem z let 2022-2023, ovšem stále pod téměř 29% podílem z let 2020-2021, kdy domácnosti refinancovaly za hypoteční sazbu 2,14 %. V březnu 2026 se domácnosti refinancovaly za úrokovou sazbu 4,16 %, což je ovšem stále o výrazných 0,5procentního bodu méně než 4,66 % před rokem. Vyšší objemy refinancování odrážejí souběh končících delších fixací z období nízkých úrokových sazeb a kratších fixací z nedávného období vyšších úrokových sazeb.
Podíl refinancovaných a navýšených úvěrů roste navzdory silnému růstu nových hypoték. Objem refinancovaných a navýšených úvěrů (interně či z jiné instituce) v únoru stoupl na 10,8 mld. Kč. To je o 53 % více než průměrných 7,1 miliardy refinancovaných v loňském roce a o 176 % nad 3,9 miliardami refinancovanými v roce 2024. Podíl refinancovaných úvěrů na celkovém objemu poskytnutých hypoték pak vzrostl na 26,7 %, což je nad loňským průměrem 20,7 %, i když setrvává pod téměř 29% podílem z let 2020-2021, kdy domácnosti refinancovaly za hypoteční sazbu 2,14 %. V únoru 2026 se domácnosti refinancovaly za úrokovou sazbu 4,43 %, což je o necelé tři desetinky procenta než 4,69 % před rokem. Vyšší objemy refinancování odrážejí souběh končících delších fixací z období nízkých úrokových sazeb a kratších fixací z nedávného období vyšších úrokových sazeb.
„Březen byl z pohledu hypoték velice úspěšný a jedním z faktorů tohoto úspěchu je cena. Ta byla v březnu velmi příznivá, ale očekává se, že v budoucích měsících spíše poroste. Na vině je geopolitické dění, íránský konflikt totiž zvedá ceny pohonných hmot, což vyústí ve vyšší inflaci a pravděpodobně i vyšší úrokové sazby,“ podotýká Petr Gapko, hlavní ekonom MONETA Money Bank.
Průměrná hypoteční sazba v březnu dále mírně klesla na 4,43 %
Průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték v březnu nepatrně dále klesla na 4,43 % z únorových 4,46 %. Její snížení následuje po únorovém mírném poklesu, což reflektuje předchozí pokles tržních úrokových sazeb, které v prvních dvou měsících zaceňovaly snížení úrokové sazby ČNB. Březnová hypoteční sazba je tak o čtvrt procentního bodu níže než 4,68% sazba před rokem, což snižuje měsíční splátky hypotéky přibližně o 0,7 % čistého příjmu žadatele, tedy o 0,7 tis. Kč. Pro srovnání průměrná hodnota hypoteční sazby v roce 2025 dosáhla 4,58 % v porovnání se sazbou 5,07 % v roce 2024.
Mohlo by vás zajímat: Lucie Urválková: Stereotypy o ženách ve vedení do moderního byznysu nepatří
České tržní delší úrokové sazby, [1] které mají klíčový vliv na hypoteční sazby, v březnu ovšem významně stouply. Březnová úroková hypoteční sazba se se 4,43 % nacházela 0,34procentního bodu nad průměrnými tržními swapovými sazbami. To je přibližně 0,72 p. b. pod dlouhodobým průměrem od roku 2014 (1,06 p. b.). České pětileté úrokové swapy v březnu stouply o 0,6procentního bodu na 4,2 % z únorových 3,6 %. Jejich březnová úroveň je o čtvrt procentního bodu nad průměrnými 3,93 % z předcházejícího čtvrtého čtvrtletí. V posledních dvanácti měsících se české pětileté swapy pohybovaly v rozmezí měsíčních průměrů 3,29 % (v dubnu 2025) a 4,19 % (z března 2026).
Obdobně v reakci na nabídkový šok kvůli Íránské válce vzrostly i americké pětileté úrokové swapy na březnová 3,8 % z únorových 3,7 %, zatímco eurové pětileté swapy v březnu stouply na 2,74 % z únorových 2,45 % a byly 0,4 p. b. nad jejich průměrnou loňskou úrovní 2,34 %. Mezi domácí faktory, které se také mohou propisovat do vývoje úrokových swapů především patřily: I) vyšší březnová jádrová inflace; II) stále solidní tržby v maloobchodě; III) silný růst mezd v průmyslu; IV) po silném mzdovém růstu v závěru loňského roku; V) doprovázeného slabším růstem produktivity.
Dopady na průměrnou měsíční hypoteční splátku okolo 25,6 tisíc Kč
Kombinace poklesu úrokové sazby a vyšší průměrné výše hypotéky v březnu 2026 ve srovnání s průměrnými hodnotami z roku 2025 zvýšily průměrnou měsíční splátku nově poskytnuté hypotéky o 2,8 tis. Kč. napovídá, že pokles hypotečních sazeb bezmála o 0,2procentního bodu vůči jejich průměrné výši 4,58 % v roce 2025 přinesl, pro průměrnou velikost hypotéky při jejím obvyklém přibližně 26,8letém splácení, snížení měsíční splátky o necelých 400 Kč na přibližně 25,6 tis. Kč, tedy o 0,4 % čistého příjmu žadatele v porovnání s průměrnou splátkou v minulém roce.
Naopak ve srovnání s průměrnou 2,8% úrokovou hypoteční sazbou pro nové hypotéky v roce 2019, tak současná hypoteční sazba pro refinancování ve výši 4,16 % při zkrácení splatnosti úvěru zvedá měsíční splátky u průměrné hypotéky téměř o 1300 Kč, tedy asi o 2,6 % současné hrubé průměrné mzdy.
Průměrná velikost nově poskytnuté hypotéky se s lednovými 4,51 mil. Kč udržuje na růstové trajektorii
Průměrná velikost skutečně nově poskytnuté hypotéky v březnu stoupla na 4,81 mil. Kč, tedy téměř o 4 % meziměsíčně. Její velikost je tak o 19 % vyšší než 4,04 mil. Kč před rokem. Vyšší průměrná velikost hypotéky pravděpodobně odráží efekt předzásobení u tzv. investičních hypoték, kde od dubna ČNB zpřísní požadavky (LTV na 70 % a DTI na 7x), ale efekt předzásobení asi bude relevantní i kvůli zlomu v tržních úrokových sazbách. Na pozadí také působí postupný růst reálných mezd domácností (5,1 % meziročně v Q4-2025 či graficky zde).
Výše hypotéky pak souvisí také s vývojem cen nemovitostí, které i ve čtvrtým čtvrtletí roku 2025 pokračovaly se silným téměř 11% meziročním růstem. Nabídkové ceny v prvním čtvrtletí 2025 mírně zrychlily na 2,7 % mezičtvrtletně, což stále převyšuje jejich dlouhodobé průměrné navýšení o 1,8 %. Podle dat od společnosti Flat Zone se průměrná transakční cena bytů, jak nových, tak starších v ČR ve čtvrtém čtvrtletí dostala na 97,5 tis. Kč/m2 (viz grafy na ČBA Monitor), což odráží 2% mezikvartální a 11,3% meziroční nárůst.
Hypoteční trh v roce 2025 přinesl silný objemový růst o 41 % a o téměř čtvrtinu v počtech
Za celý rok 2025 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypoteční úvěry v objemu 321 miliard Kč. To je o 93 miliard korun více než 228 miliard vytvořených v roce 2024. Tento meziroční skok odpovídá 41% nárůstu. K tomu se navíc refinancovaly hypotéky v rozsahu 85 miliard Kč a celý hypoteční trh tak v roce 2025 narostl na 406 miliard Kč z 275 miliard v roce 2024. Pokud upravíme objemy o nárůst cen bytů okolo 15-16 % (dle různých statistik), objem nových hypoték vzrostl reálně o něco méně. To odpovídá i mírnějšímu nárůstu počtu nových hypoték v roce 2025, o necelou čtvrtinu na více než 76,11 tisíc, a téměř 15% nárůstu průměrné výše poskytnuté nové hypotéky na 4,21 milionu Kč.
Mohlo by vás zajímat: Vladimír Mráz: Vzpomínky jednoho z architektů moderního pojistného trhu
Nové hypotéky se v roce 2025 financovaly průměrnou úrokovou sazbu 4,58 %, což bylo o půl procentního bodu méně než v roce 2024, přičemž spread vůči tržní swapové úrokové křivce dosáhl necelého jednoho procentního bodu, což je mírně pod dlouhodobým průměrem. Průměrná měsíční výše hypoteční splátky v roce 2025 dosáhla necelých 22,8 tisíce Kč, což je o 8,6 % více než v roce 2024, a mírně překonalo pravděpodobně více než 7% loňský nárůst průměrné nominální mzdy. Průměrný meziroční nárůst měsíční hypoteční splátky přibližně o 1 800 korun v roce 2025 především odrážel vyšší průměrnou úroveň hypotéky s navýšením splátky téměř o 2,9 tis. Kč, zatímco nižší hypoteční úroková sazba snížila průměrnou měsíční splátku o více než 1,2 tis. Kč.
[1] Jedná se o dlouholeté úrokové swapy (interest rate swap, IRS), které odráží cenu peněz v delších splatnostech, například 2 až 10 let.
Komentáře
Přidat komentář