Květen přinesl mírné oživení nově poskytnutých hypoték po dubnové stabilizaci
V květnu poskytly banky a stavební spořitelny skutečně nové hypoteční úvěry za 27,4 mld. Kč a k tomu klienti navíc refinancovali své hypotéky v rozsahu 6,9 mld. Kč. Oproti dubnu tak nová hypoteční aktivita objemově stoupla přibližně o 5 %, což z větší části odpovídá sezónnímu vlivu (obvykle objem nových hypoték v květnu meziměsíčně naroste o 13 %; předchozí měsíc poklesl o 4 % v porovnání s obvyklými -10 %). Ovšem po sezónní úpravě přinesla květnová čísla nových hypoték mírný, asi 2% meziměsíční nárůst na přibližně 24,4 mld. Kč. To odpovídá průměrným 24,4 mld. v předchozích třech měsících (duben: 23,9 mld.). Objem nových hypoték se tak pohybuje o necelou polovinu výše ve srovnání s první polovinou minulého roku. V meziročním vyjádření růst objemu poskytnutých hypoték v květnu dále zvolnil na 33 % z dubnových 37 % a po 83% meziročním nárůstu v minulém roce.
Mohlo by vás zajímat: Pojištění na míru českým farmářům: Vladimír John mění tvář Agra pojišťovny
„Ustálení počtu nových hypoték okolo šesti tisíc měsíčně naznačuje dosažení 290miliardového objemu nových hypoték v roce 2025 ,“ domnívá se Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace, a dodává „že nárůst průměrné výše hypotéky odráží spíše vyšší ceny nemovitostí než růst příjmů, vzhledem k tomu, že domácnostem navzdory rostoucím příjmům zůstává stejný obnos po zaplacení hypotéky,“ říká Jaromír Šindel, hlavní ekonom České bankovní asociace.
Květen sice oživil i počty nových hypoték, ale ty po sezónním očištění ve skutečnosti mírně zeslábly. Počet nových hypoték v květnu dosáhl 6610 kusů, což je o 16 % více než před rokem. Odhadujeme, že po sezónním očištění se jejich počet pohybuje okolo 5918, přibližně 2 % pod průměrným počtem (6031) v předchozích třech měsících. Od počátku roku dosáhl počet nových hypoték 29,7 tisíce kusů (+33% meziročně). Dynamika počtu nových hypoték v posledních dvou měsících implikuje jejich letošní nárůst na celkový počet okolo 71,7 tisíc, což by bylo téměř o 16 % více než v loňském roce a poblíž 72 tisícům z roku 2019.
Objem refinancovaných a navýšených úvěrů (interně či z jiné instituce) v květnu stoupl na 6,9 mld. Kč. To je o 76 % více než průměrných 3,9 miliardy refinancovaných v loňském roce a o 221 % nad 2,2 miliardami refinancovanými v roce 2023. Podíl refinancovaných úvěrů na celkovém objemu poskytnutých hypoték pak vzrostl na 20,1 %, což je nad loňským průměrem 16,9 %. Nachází se tak nad 17,2% podílem z let 2022-2023, ovšem stále pod téměř 29% podílem z období 2020-2021, kdy domácnosti refinancovaly za hypoteční sazbu 2,14 %. V květnu 2025 se domácnosti refinancovaly za úrokovou sazbu 4,57 %, což je ovšem stále o výrazných 0,5% bodu méně než 5,05 % před rokem.
Průměrná hypoteční sazba pokračuje v klesajícím trendu, a to na 4,6 % v květnu
Průměrná realizovaná úroková sazba u nových hypoték v květnu dále klesla na 4,6 % z dubnových 4,65 %. Její snížení tak potvrzuje klesající trend pod 5 % naposledy zaznamenaných v červenci 2024. Její květnová úroveň je tak o 0,46% bodu níže než 5,06% sazba před rokem, což snižuje měsíční splátky hypotéky přibližně o 1,2 % čistého příjmu žadatele, tedy o 1,1 tis. Kč. Pro srovnání průměrná hodnota hypoteční sazby v roce 2024 dosáhla 5,07 % v porovnání se sazbou 5,81 % v roce 2023.
Tržní úrokové sazby,[1] které mají klíčový vliv na hypoteční sazby, se v květnu držely na nižších úrovních než v prvním čtvrtletí, ale červnový obrat vzhůru připomíná limitovanou cestu k nižším úrokovým sazbám. Například české pětileté úrokové swapy v květnu lehce stouply o 0,1% bodu na 3,4 % z dubnových 3,3 %, ale zůstávají pod březnovými 3,6 %.
Na druhou stranu se tím ovšem navrátily na úroveň konce léta 2024. Ovšem spíše pozitivní či proinflační data v květnu prozatím navrátila pětileté swapy na 3,4 %. Návrat tržních úrokových sazeb na vyšší úrovně odráží pohyb amerických úroků nahoru, ale i domácí faktory, a to především: i) jestřábí květnové snížení úrokové sazby ČNB na 3,5 % s jedním radním hlasujícím pro stabilitu; ii) květnový návrat vyššího růstu českých spotřebitelských cen na 2,4 % meziročně s přetrvávajícím silným momentem jádrové inflace (3,4 % anualizovaně); iii) k tomu se přidává pokračující pozitivní překvapení ekonomické aktivity se stále proinflačním mzdovým růstem navzdory vyšší registrované nezaměstnanosti.
Mohlo by vás zajímat: Michaela Koller: Pojišťovnictví není jen byznys, ale klíčový pilíř ekonomiky
Úroková hypoteční sazba na nové hypotéky v květnu dle Hypomonitoru spadla na 4,60 %. Nacházela se tak přibližně 1,3% bodu na průměrnými tržními swapovými sazbami, což je přibližně o 0,14% bodu nad dlouhodobým průměrem od roku 2014. Pokud nedojde k výraznější korekci tržních úrokových sazeb směrem vzhůru (což by bylo možné ve scénáři vymizení rizika celních válek, tedy se silnějším růstem ekonomiky), pak by současný rozdíl mezi hypoteční a tržní sazbou měl přispět k dalšímu poklesu hypoteční sazby.
Průměrná velikost hypotéky v dubnu nepatrně stoupla
Průměrná velikost skutečně nově poskytnuté hypotéky v květnu mírně stoupla na 4,14 mil. Kč, tedy o více než 1 % meziměsíčně. Nachází se tak již čtvrtý měsíc v řadě nad 4 milionovou hodnotou. Její velikost je tak o 15 % vyšší než 3,61 mil. Kč před rokem. Odhlédneme-li od mimořádné hodnoty téměř 4 mil. Kč v srpnu 2024 (vliv nové legislativy), tak průměrná hodnota od dubna loňského roku postupně roste a o 20 % převyšuje předcházející rekordní úroveň z listopadu 2021 ve výši 3,46 mil. Kč. Dosáhnout na vyšší hypotéku umožňuje postupný pokles hypotečních sazeb, či postupný růst reálných příjmů domácností (3,9 % meziročně v Q1-2025), společně s pokračujícími uvolněnými makroobezřetnostními limity ohledně příjmů ze strany ČNB (pouze 80% limit LTV či 90% v případě žadatelů mladších 36 let). Výše hypotéky pak souvisí také s vývojem cen nemovitostí, které si dle údajů společnosti Flat Zone v prvním čtvrtletí roku 2025 udržují silný růst okolo 17 % meziročně a 7 % mezičtvrtletně (viz specificky zde).
Dopad na průměrnou splátku
Kombinace poklesu úrokové sazby a vyšší průměrné výše hypotéky v květnu 2025 ve srovnání s průměrnými hodnotami z roku 2024 zvýšily průměrnou měsíční splátku hypotéky o 1,5 tis. Kč. Scénáře vývoje měsíční splátky pro různé délky splatnosti hypotéky znázorňuje tabulka č. 2. Ta napovídá, že pokles hypotečních sazeb bezmála o 0,5% bodu vůči jejich průměrné výši 5,07 % v roce 2024 přinesl, pro průměrnou velikost hypotéky při jejím obvyklém přibližně 26,6letém splácení, snížení měsíční splátky o necelých 1200 Kč na přibližně 22,5 tis. Kč, tedy o 1,2 % čistého příjmu žadatele v porovnání s průměrnou splátkou v minulém roce. Ve srovnání s průměrnou hypoteční sazbou 5,81 % v roce 2023 dosáhla úspora kvůli úrokové sazbě o necelých 3000 Kč pro hypotéku v její aktuální průměrné hodnotě.
Mohlo by vás zajímat: Inovace v českých pojišťovnách: Klíč k přežití v digitální éře
Ovšem současná průměrná výše hypotéky je o 13 % vyšší než její průměrná výše v roce 2024, což přispívá k navýšení měsíční splátky o 2,5 tis. Kč ve srovnání s průměrnou měsíční splátkou v minulém roce navázanou na loňskou průměrnou výši hypotéky ovšem při současné úrokové sazbě. Splátka hypotéky ve výši jednoho milionu korun s 30letou splatností se se současnými úrokovými sazbami pohybuje okolo 5,1 tisíce Kč. Naopak, ve srovnání s průměrnou 2,8% úrokovou hypoteční sazbou pro nové hypotéky v roce 2019, tak současná hypoteční sazba pro refinancování ve výši 4,57 % při zkrácení splatnosti úvěru zvedá měsíční splátky u průměrné hypotéky přibližně o více než 1700 Kč, tedy asi o 3,8 % současné hrubé průměrné mzdy.
Hypoteční trh v roce 2024: Rekordní růst o 83 %
Za celý rok 2024 poskytly banky a stavební spořitelny nové hypoteční úvěry v objemu 228 miliard Kč. To je více než 83% skok vůči objemu z roku 2023. K tomu se navíc refinancovaly hypotéky v rozsahu 47 miliard Kč a celý hypoteční trh tak v roce 2024 narostl na 275 miliard Kč ze 150 miliard v roce 2023. Pokud upravíme objemy o nárůst cen nemovitostí o 5-8 % (dle různých statistik), objem nových hypoték vzrostl reálně o něco méně. To odpovídá i mírnějšímu nárůstu počtu nových hypoték v roce 2024 o 53 % meziročně na téměř 62 tisíc a téměř 20% nárůstu průměrné výše poskytnuté nové hypotéky na 3,7 milionu Kč. Ve srovnání s předpandemickými roky 2017-2019 byl objem poskytnutých nových hypoték v roce 2024 zhruba o necelou pětinu vyšší.
[1] Jedná se především o dlouholeté úrokové swapy (interest rate swap, IRS), které odráží cenu peněz v delších splatnostech, například 2 až 10 let.
Komentáře
Přidat komentář